Vender um imóvel em França a partir do estrangeiro: avaliação, mandato, notário, procuração e fiscalidade

Quais são as cinco etapas de uma venda à distância?

Uma venda à distância bem-sucedida assenta na sua ordenação: cada etapa produz um entregável que condiciona a seguinte. Impossível fixar um preço justo sem o estado real do imóvel, assinar sem processo completo, receber sem fiscalidade regularizada. A tabela seguinte serve de esqueleto ao resto do dossiê:

Como preparar o imóvel à distância antes de o colocar à venda?

A primeira etapa não se julga no local, documenta-se. Tudo parte de um levantamento do estado sem complacência: o que se vê ao entrar, o que um comprador retém na primeira visita, o que desencadeia uma negociação em baixa. A partir do estrangeiro, esse levantamento confia-se a uma visita de controlo com relatório: fotografias de cada divisão em ângulos constantes, leituras dos contadores, anomalias listadas. Esse relatório torna-se a base de todas as decisões seguintes, da escolha das obras ao acerto do preço.

Vêm depois as certificações obrigatórias que rodeiam qualquer venda: desempenho energético, instalação elétrica, gás, amianto, chumbo, térmitas consoante a zona, saneamento, riscos naturais. A sua lista depende do imóvel, da sua idade e da sua localização, e cada uma tem o seu prazo de validade. Mande-as fazer cedo e reúna-as num processo único: uma certificação em falta ou caducada atrasa a assinatura e fragiliza a venda no pior momento.

Resta a valorização propriamente dita: esvaziar, triar, reparar o visível. Um imóvel atulhado fotografa-se mal, visita-se mal e negoceia-se mal; as pequenas reparações que saltam à vista, uma junta, um puxador, uma mancha de humidade, pesam muito na primeira impressão. Esse trabalho organiza-se à distância, intervenção a intervenção, com um relatório fotográfico no fim de cada trabalho.

Como avaliar um imóvel para venda com dados reais?

A avaliação é a etapa em que a emoção custa mais caro. Não existe um preço ideal: há o que espera, o que o mercado aceita e o que conquista um comprador solvente num prazo razoável. A partir do estrangeiro, não pode percorrer as visitas de domingo nem sentir o ambiente do bairro: apoie-se em factos.

O método consiste em cruzar dados reais: as vendas efetivamente concluídas à volta do imóvel, a tendência do bairro, as características comparáveis, área, andar, estado, exposição. As vendas reais declaradas, morada a morada, consultam-se nos dados públicos das transmissões: é a matéria-prima de uma avaliação honesta, longe dos preços de anúncio que nunca se concretizam e das memórias de compra que já datam.

Duas precauções impõem-se. Compare vendas, não ofertas: um anúncio que se arrasta há meses diz muito sobre o preço afixado, não sobre o mercado. Mande depois confrontar a avaliação com a realidade do imóvel: o relatório de estado da etapa anterior permite ajustar o preço face às obras que um comprador terá de prever. Um preço justo desde o início protege o seu calendário; um preço inflacionado condena o imóvel a ficar parado.

Quem conduz a venda quando se reside no estrangeiro?

A pergunta volta muitas vezes: quem, juridicamente, vende? A colocação à venda, a publicidade, as visitas e a negociação são conduzidas por um profissional do imobiliário titular da licença profissional, ligado a si por um mandato. A escritura pública é recebida por um notário, que verifica a propriedade, garante a venda e reparte os fundos no dia da assinatura.

A escolha do mandato estrutura toda a comercialização. Um mandato simples deixa a porta aberta a vários profissionais; um mandato exclusivo confia a venda a um só, com em contrapartida um compromisso mais forte deste na promoção e no acompanhamento do imóvel. O mandato fixa também o preço desejado, as condições de visita, a duração da missão e as condições de rescisão. Esta escolha merece ser ponderada a partir do estrangeiro, onde o acompanhamento de uma venda com vários intervenientes se torna rapidamente consumidor de tempo: multiplicar os interlocutores é multiplicar os fusos horários a seguir.

Valorizamos o imóvel com uma apresentação cuidada e visitas preparadas; enquadramos o projeto e as suas exigências; coordenamos os intervenientes, do profissional que conduz a venda ao notário que recebe a escritura. A decisão continua a ser sua em cada etapa: a organização é o nosso ofício.

Como mandatar e assinar sem se deslocar?

Vender sem se deslocar assenta em dois documentos complementares. O mandato de venda, assinado com o profissional que conduz a venda, pode ser celebrado à distância segundo as suas modalidades, ou durante uma estadia. A procuração, recebida por um notário, permite a uma pessoa da sua escolha assinar o contrato-promessa ou a escritura pública em seu nome. O mandato organiza quem vende; a procuração organiza quem assina.

O notário ocupa um lugar central numa venda à distância. É ele que recebe a escritura, chama os fundos, paga o preço e, chegado o momento, liquida a fiscalidade da mais-valia. Para um vendedor não residente, um notário bilingue parceiro facilita cada troca: os documentos são explicados na sua língua, as questões fiscais são colocadas cedo, a coordenação com o seu consultor no país de residência prepara-se sem mal-entendidos de tradução.

A assinatura da escritura é possível à distância segundo as modalidades que o notário organiza: consoante a natureza do ato e os dispositivos que põe em prática, a presença física pode ser substituída. Na falta disso, a procuração especial continua a ser a via comprovada: a pessoa da sua escolha assina em seu nome, nos limites exatos do poder recebido.