A sucessão de um imóvel em França para um não residente: lei aplicável, doação, impostos, prazos

O que acontece a um imóvel francês com a morte de um não residente?

Duas leis sobrepõem-se, e confundi-las custa caro. A lei da sucessão (quem herda, em que partes): em princípio a da nacionalidade do falecido, e um nacional de um Estado da União Europeia pode escolher expressamente a lei da sua nacionalidade num testamento, o que o regulamento europeu 650/2012 organiza. A lei do imóvel por fim: para certos atos sobre o próprio bem, o direito francês aplica-se porque o bem está em França. Os impostos franceses, esses, incidem sobre os imóveis franceses onde quer que vivam os herdeiros, salvo aplicação de uma convenção.

Como decorre uma sucessão imobiliária a partir do estrangeiro?

O desenrolar segue uma ordem que o notário conduz. Obtida a certidão de óbito, os herdeiros identificam-se (certidões de estado civil, eventualmente um ato de notoriedade lavrado pelo notário francês); optam, nas formas devidas, entre aceitação pura e simples, aceitação até ao limite do ativo ou renúncia, podendo a opção ser diferida quatro meses. A declaração de sucessão parte nos seis meses. Depois a propriedade materializa-se: uma certidão de propriedade imobiliária é publicada, o bem sai do património do falecido, e a família decide entre indivisão, venda ou partilha.

1. Certidão de óbito, identificação dos herdeiros, eventual ato de notoriedade pelo notário.
2. Opção dos herdeiros: aceitar, aceitar até ao limite do ativo, ou renunciar (prazo possível de quatro meses).
3. Declaração de sucessão em seis meses, impostos liquidados segundo a tabela por grau de parentesco.
4. Certidão de propriedade imobiliária publicada; o bem sai do património do falecido.
5. Decisão da família: indivisão, venda ou partilha; em paralelo, o imóvel continua mantido e seguro.

Em que condições transmitir em vida?

Transmitir em vida faz-se por doação, em plena propriedade ou desmembrada (usufruto de um lado, nua propriedade do outro), obedecendo cada fórmula às suas regras de fundo e de forma, sendo a escritura notarial obrigatória para um imóvel. Os impostos sobre doações seguem as mesmas tabelas que a sucessão, com o mesmo abatimento de 100 000 euros por filho por período deslizante de quinze anos: dar cedo é dar duas vezes sob dois abatimentos. A detenção em sociedade, por fim, desloca a transmissão para as participações, mais fáceis de fracionar do que um imóvel.

Quanto custa uma sucessão ou uma doação imobiliária?

Três fluxos sobrepõem-se, e nenhum se parece com o outro. Os impostos sobre as transmissões a título gratuito (sucessão ou doação), calculados sobre a parte recebida segundo a tabela por grau de parentesco, após abatimentos: 100 000 euros por filho, montantes próprios para o cônjuge sobrevivo e para os irmãos nos casos previstos. Os custos da escritura: emolumentos do notário tabelados por decreto, despesas e formalidades. E o eventual passivo do imóvel: encargos correntes que continuam enquanto a sucessão se desenrola.

Que prazos para declarar, optar, vender?

Três relógios marcam a sucessão. A opção dos herdeiros: possível após quatro meses de exigibilidade, o herdeiro que não se pronunciou é considerado aceitante. A declaração: seis meses a contar da morte para entregar, pagando-se os impostos ao mesmo tempo, com possibilidades de pagamento diferido ou fracionado para os imóveis. Vender durante a indivisão é possível, por unanimidade salvo autorização; é uma negociação de família que o notário enquadra.

Como fazem os herdeiros no estrangeiro, concretamente?

A partir do estrangeiro, cada gesto da sucessão faz-se à distância ou quase: certidões de estado civil pedidas às autoridades competentes, mandato dado a um notário francês ou a um dos herdeiros para assinar, declaração entregue em linha, impostos pagos por transferência. A convenção fiscal entre a França e o país de residência dos herdeiros decide a dupla tributação: crédito de imposto em França ou no estrangeiro, segundo o que prevê. E enquanto os papéis avançam, alguém tem de abrir o imóvel, visitá-lo, responder ao administrador e à seguradora.