Mais-valia imobiliária do não residente: cálculo, abatimentos, contribuições sociais, representante fiscal

Quando é uma mais-valia tributável para um vendedor não residente?

O princípio de territorialidade é simples: o imposto francês sobre a mais-valia incide sobre os imóveis situados em França, qualquer que seja a residência do vendedor. Viver no estrangeiro não desloca a tributação do imóvel; acrescenta regras de coordenação, estudadas mais abaixo, entre a França e o seu país de residência.

A própria mais-valia nasce de uma comparação: o preço de venda real, de um lado; o preço de aquisição, acrescido de certos custos e obras, do outro. Se o primeiro ultrapassa o segundo, a diferença é uma mais-valia; caso contrário, a venda é deficitária e não é tributada como mais-valia. A situação aprecia-se no dia da assinatura da escritura pública: é a data que determina a sua residência fiscal, a duração de detenção decorrida e o regime aplicável. Vender no mesmo ano em que muda de país de residência merece portanto uma atenção particular, porque a classificação da sua residência nesse dia pode pesar sobre todo o tratamento.

Como se calcula a mais-valia imobiliária?

O cálculo segue uma ordem imutável. Parte-se do preço de venda, tal como resulta da escritura, diminuído de certos custos suportados pelo vendedor na venda. Deduz-se depois o preço de aquisição, o que figura na sua escritura de compra, ou o valor retido numa doação ou numa herança. Esse preço de aquisição é acrescido, à escolha e mediante comprovativos, dos custos realmente pagos na compra, ou de um acréscimo forfetário previsto na lei. Juntam-se as obras, na condição de serem provadas por faturas e de não terem já sido deduzidas, por exemplo de um rendimento predial.

É aqui que os processos se ganham ou se perdem. Um vendedor não residente que conservou a sua escritura de aquisição, as suas faturas de obras e os seus comprovativos de custos dispõe de uma base sólida; o que tem de reconstituir esses documentos a partir do estrangeiro, anos mais tarde, descobre muitas vezes que a memória não substitui o arquivo. Monte esse processo antes da colocação à venda: cada fatura em falta é uma base tributável que aumenta.

O simulador de mais-valia permite-lhe projetar este cálculo enquanto prepara esses documentos, e depois discutir numa base concreta com o notário e, se for o caso, com o seu consultor no país de residência.

Como atuam os abatimentos consoante a duração de detenção?

A tributação da mais-valia é atenuada pela duração de detenção: quanto mais tempo possuiu o imóvel, mais a parte tributável da mais-valia se reduz, segundo uma tabela progressiva prevista na lei. A prazo, uma detenção suficientemente longa conduz a uma isenção total da mais-valia.

Duas precisões contam para um não residente. Primeiro, a duração de detenção calcula-se em geral desde a data da aquisição, data da escritura, doação ou herança, até ao dia da venda: alguns meses a mais ou a menos podem mudar o tratamento, e o calendário da venda escolhe-se por vezes com conhecimento desse dado. Depois, os abatimentos não atuam todos ao mesmo ritmo consoante aquilo a que respeitam, o imposto propriamente dito e as contribuições sociais: uma mais-valia pode estar parcialmente isenta para um e ainda não para o outro. Este desfasamento, próprio das vendas de não residentes, justifica verificar a sua situação com um consultor em vez de raciocinar com base em memórias de leitura.

Que casos particulares podem isentar a venda?

Algumas situações saem do regime comum. A habitação principal, primeiro: se o imóvel é a sua habitação principal em França no dia da venda, a mais-valia pode ficar isenta, na condição de a ocupação ser efetiva e demonstrável, o que se discute quando se vive no estrangeiro uma parte do ano. A primeira venda de uma segunda habitação, depois: uma isenção pode aplicar-se sob condições, nomeadamente de reinvestir o preço de venda numa aquisição destinada à sua habitação, num prazo e segundo modalidades previstos na lei.

Existem ainda outros casos, expropriação, venda a um organismo encarregado da habitação, ligados a regimes particulares. O ponto comum de todas estas isenções: provam-se. O ónus de reunir os documentos, datas de ocupação, comprovativos de reinvestimento, referências dos textos aplicáveis, é seu, e prepara-se antes da assinatura, quando as opções ainda estão abertas.