Comprar um imóvel em leilão em França: judiciais, notariais, do Estado, à distância

O que verificar antes de fazer um lanço?

Uma adjudicação não se retrata. Tudo o que um comprador comum descobre durante os seus dez dias de reflexão tem aqui de ser sabido antes de levantar a mão, e a fonte não é um anúncio: é o caderno de condições de venda, depositado na secretaria e consultável por qualquer pessoa.

Quais são os riscos de uma compra em leilão, e como os cobrir?

Seis riscos voltam em todos os processos. Nenhum é redibitório, todos se leem de antemão nas peças da venda. O que distingue uma boa compra em leilão de uma má não é a sorte na sala, é o trabalho feito antes.

O sobrelanço, que retoma o imóvel dez dias depois

Ganhou a adjudicação, e um terceiro sobrelança um décimo nos dez dias. É marcada nova audiência, em que pode participar, mas o ponto de partida já não é o preço base: é o preço sobrelançado. Este risco é estrutural e não se cobre, antecipa-se: num lote manifestamente subavaliado, o sobrelanço é provável, e o seu limite deve integrar esta segunda volta.

A nova venda por falta de pagamento

É a sanção do financiamento mal amarrado, e a mais pesada de todas. Se o preço não for depositado em dois meses, o imóvel é posto de novo à venda a seu custo e risco. Perde a caução depositada, e se o imóvel se revender mais barato, deve a diferença. Um comprador pode assim sair de uma adjudicação sem o imóvel e com uma dívida. É o único risco da lista que se suprime inteiramente: nunca licitando com fundos que não estejam já disponíveis.

O estado do imóvel, vendido tal como está

A visita dura meia hora, em grupo, sem poder sondar uma parede nem abrir um quadro elétrico. Os diagnósticos anexos ao caderno são por vezes antigos ou incompletos, e a garantia dos vícios ocultos é afastada. Um imóvel esvaziado do seu proprietário há dois anos reserva surpresas que ninguém lhe deve. A parada é dupla: enviar à visita alguém que sabe olhar, e provisionar um envelope de obras no limite de lanço em vez de esperar depois.

A ocupação do imóvel depois da venda

Uma parte importante dos lotes judiciais está ocupada, muitas vezes pelo próprio proprietário executado. Tornar-se proprietário não lhe devolve as chaves: é preciso iniciar um processo de despejo, que leva meses e se interrompe durante a trégua de inverno, de 1 de novembro a 31 de março. O caderno de condições de venda indica se o imóvel está livre ou ocupado, e a que título: é a linha mais determinante do documento para quem compra para habitar.

As quotas de condomínio não pagas

Um proprietário executado raramente pagou as suas chamadas de fundos. O condomínio beneficia de um privilégio que lhe permite ser pago sobre o preço pelo ano em curso e pelos quatro anos vencidos; além disso, e para as chamadas posteriores à venda, o encargo recai sobre o adquirente. É preciso olhar também o que o administrador votou e ainda não chamou: uma reabilitação de fachada decidida antes da venda pode chegar à sua mesa depois.

A preferência da autarquia

Nas zonas sujeitas ao direito de preferência urbano, o município pode substituir-se a si ao preço do último lanço, nos trinta dias seguintes à adjudicação. O caso é raro, mas existe, e é sem recurso. É mais uma razão para verificar o zonamento antes de assumir custos de advogado.

Pode-se comprar em leilão sem se deslocar a França?

Sim, e é mesmo a regra mais do que a exceção. Na adjudicação judicial, não pode de qualquer modo licitar o próprio: a lei impõe que os lanços sejam feitos por um advogado. A sua presença na sala nada acrescenta ao processo; só conta a instrução escrita que deu. Um comprador instalado em Lisboa, no Porto ou em São Paulo está portanto exatamente na mesma posição que um comprador parisiense, com três condições.

1. A visita. É o único momento em que são precisos olhos no local. O agente de execução só abre o imóvel uma ou duas vezes, em data fixa, e não se deslocará por si. Sem mandatar alguém, licita sobre fotografias de anúncio.
2. A caução. Toma a forma de uma garantia bancária irrevogável ou de um cheque bancário em euros, à ordem do depositário. Um cheque sacado sobre um banco estrangeiro não é aceite: é precisa uma contraparte bancária francesa, montada a montante.
3. O mandato e o limite. Tudo se joga por escrito antes da audiência. Não está contactável em tempo real durante os noventa segundos que contam, e o seu advogado não pode ultrapassar a instrução recebida.

O resto pertence a profissionais regulamentados, para os quais o orientamos.

Compra-se realmente mais barato em leilão?

Por vezes, e não pela razão que se julga. O que é baixo é o preço base: é fixado pelo credor promotor para atrair licitantes, não por uma avaliação de mercado. O preço de adjudicação, esse, depende inteiramente de quem se apresenta nesse dia. Num apartamento bem situado e livre de ocupação, a sala faz subir o preço ao nível do mercado, e por vezes acima quando dois compradores teimam.

A diferença real aloja-se noutro lado: nos lotes que o mercado comum não sabe tratar. Um imóvel ocupado, um lote em compropriedade conflituosa, um prédio a renovar inteiramente, uma morada mal fotografada, uma audiência em pleno mês de agosto. Aí, o número de licitantes cai e o desconto torna-se tangível. Remunera um trabalho e um risco, não uma pechincha: é um ofício, não um bom negócio.

Quais são os erros que custam mais caro?

1. Licitar sem ter lido o caderno de condições de venda por inteiro. Tudo o que fará o interesse da operação está lá escrito, e nada está lá em destaque.
2. Fixar o limite sobre o preço do imóvel em vez do custo total, custos e obras incluídos. É o erro que transforma um bom negócio numa operação nula.
3. Contar com um crédito não concedido. A adjudicação não se retrata, e a nova venda por falta de pagamento deixa uma dívida.
4. Descobrir na sala que o imóvel está ocupado. O despejo conta-se em meses, interrompe-se de 1 de novembro a 31 de março, e não se delega a ninguém.
5. Deixar-se levar pela sala. Cada lanço reabre noventa segundos: é curto para refletir e longo para teimar. O limite escrito antes da audiência existe para isso.
6. Confundir uma venda notarial em linha e uma adjudicação judicial. A primeira deixa-lhe um prazo de retratação e uma condição de crédito, a segunda não lhe deixa nada.

O que a Home Select organiza para uma compra em leilão

Um leilão ganha-se antes da audiência: pela leitura do caderno de encargos, pela visita coletiva, pelo cálculo do preço real, custos incluídos, e por um limite fixado a frio. A Home Select faz esse trabalho como para qualquer imóvel, com a vantagem de conhecer o mercado local.

Apresentamos-lhe um advogado inscrito na ordem do tribunal para a venda judicial, e acompanhamos com o notário ou o advogado o que se segue à adjudicação: o sobrelanço, o pagamento, a entrega das chaves. A representação na audiência e o processo cabem ao advogado, sob a sua responsabilidade.