Acheter à Saint-Jean-Cap-Ferrat depuis l’étranger

La plupart des grandes propriétés du Cap-Ferrat changent de mains sans annonce : les ventes se préparent pendant des mois et se concluent entre conseils établis. Sans réseau sur la presqu’île, un acquéreur étranger ne voit tout simplement pas ce qui se vend. C’est la raison d’être d’un mandat de recherche : la recherche est pilotée par la direction de Home Select, avec son réseau de 15 000 partenaires ; la maison reçoit plus de 100 biens off-market chaque jour, surveille 1 700 sites d’annonces pour la part du marché qui s’affiche, et présente votre projet aux conseils établis de la presqu’île, en votre nom et dans la discrétion que les résidents exigent.

Chaque adresse retenue est qualifiée sur pièces : autorisations d’urbanisme, diagnostics, état des ouvrages maritimes, tracé des servitudes de passage et de vue, situation du vendeur. Puis la pré-visite en vidéo, pilotée par Home Select avec l’agent du vendeur, fenêtre par fenêtre, pour vérifier la vue sur la rade, l’exposition, la pente et l’accès réel à la mer. Le prix est confronté aux rares ventes comparables du relevé DVF, et seules les propriétés qui méritent votre déplacement restent sur la courte liste. Home Select compte 50 % de clients expatriés ou internationaux : cette façon de travailler est sa routine, pas une exception.

Rien ne vous est fermé : la France n’impose aucune condition de nationalité ni de résidence pour acheter un bien immobilier. Une offre d’achat assortie d’un versement est nulle : personne ne peut vous demander un acompte pour « réserver » une propriété. Après la signature de la promesse ou du compromis, vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours. Les diagnostics, DPE, amiante, plomb, termites selon la zone, électricité, gaz et risques, sont à la charge du vendeur et se lisent avant l’offre.

Sur la presqu’île, deux règles de plus. Le rivage appartient au domaine public maritime : aucune propriété ne possède la mer qui la borde. La loi Littoral protège la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés, et le site classé encadre travaux, piscines et clôtures : toute idée d’extension se vérifie au plan d’urbanisme avant l’offre. Pour la fiscalité de votre pays de résidence, les conventions fiscales et la succession, votre notaire et un conseiller fiscal prennent le relais : c’est un autre métier, que Home Select ne mélange pas avec la recherche.

Le marché est actif toute l’année, avec deux respirations plus favorables aux visites : le printemps, d’avril à juin, et l’automne, de septembre à novembre ; l’hiver, très calme, est souvent le meilleur moment pour traiter un dossier confidentiel dans la durée. Pour un acquéreur à l’étranger, l’enchaînement se prépare à l’envers : cahier des charges à l’automne, veille et qualification pendant l’hiver, voyage unique au printemps, acte avant l’été ou à la rentrée, par procuration si besoin.

La négociation se joue autant sur les conditions et le calendrier que sur le prix. Les vendeurs de la presqu’île ne sont presque jamais pressés : preuve de fonds, date de jouissance souple, mobilier repris en l’état et discrétion garantie pèsent souvent plus qu’un montant supérieur. Verrouiller ces conditions avant de discuter le chiffre, puis se tenir prêt à décider sur dossier complet : les occasions se referment vite. Les honoraires de Home Select sont 100 % au succès, rien n’est dû avant l’acte ; l’offre Confidentielle, 1,5 % TTC du prix net vendeur, réservée aux projets de 2 M€ et plus, offre le même service intégral et ne présente que des biens off-market.