Prix de l’immobilier à Saint-Jean-Cap-Ferrat en 2026

La médiane des appartements gagne 17 % depuis juin 2022, de 10 700 €/m² à 12 500 €/m² sur les 12 mois à fin juin 2026, mais recule de 2 % sur un an, après 12 800 €/m² à fin juin 2025. Le chemin n’est pas une ligne droite : 14 000 €/m² à fin juin 2023, un creux à 11 400 €/m² à fin juin 2024, puis le rebond. Sur un marché aussi étroit, une année se lit avec les ventes qui la composent : quelques ventes d’exception suffisent à déplacer la médiane d’une année à l’autre.

Ce que ces chiffres ne disent pas : l’avenir. Personne ne sait où sera le marché dans deux ans, et quiconque l’affirme invente. Ce qu’ils montrent : une demande mondiale pour quelques centaines de propriétés, un foncier qui ne s’étend pas, et des ventes qui se préparent pendant des mois entre conseils établis. La décision d’acheter se prend sur un bien précis, à un prix construit sur des ventes comparables, pas sur une courbe.

Autour de la presqu’île, l’échelle change vite, appartement contre appartement : 8 500 €/m² de médiane à Beaulieu-sur-Mer et Villefranche, 8 000 €/m² à Èze et Cap-d’Ail, 5 500 €/m² à Roquebrune-Cap-Martin et Menton, 4 900 €/m² à Nice, contre 12 500 €/m² à Saint-Jean-Cap-Ferrat. Beaulieu et Villefranche sont le prolongement naturel de la chasse : la même rade, les villas Belle Époque et la citadelle, les pieds dans l’eau, souvent plus accessibles. Beaucoup d’acheteurs du Cap-Ferrat y arbitrent, et des Parisiens fidèles à la rade hésitent entre le village et Beaulieu.

Chaque secteur a sa logique : la presqu’île vend la rareté, l’isolement et la rade ; Beaulieu et Villefranche vendent la même eau dans un cadre plus ouvert et mieux desservi ; Nice vend une ville. Comparer des mètres carrés d’un secteur à l’autre n’a de sens qu’à produit égal, appartement contre appartement.

Sur un marché d’experts, la médiane cadre, elle ne décide pas. Home Select prépare chaque offre avec trois pièces : les rares ventes comparables de la rade visée, Villefranche ou les Fourmis ; l’état technique du bien, ouvrages maritimes, pilotis, soutènements, servitudes de passage et de vue, conformité au regard des règles littorales ; et la situation du vendeur. Ici, la négociation se joue autant sur les conditions et le calendrier que sur le chiffre : preuve de fonds, date de jouissance souple, mobilier repris en l’état, discrétion.

Le reste du travail se fait à distance : qualification sur pièces, pré-visites en vidéo pilotées par Home Select avec l’agent du vendeur, prix confronté au relevé DVF, et un seul voyage pour les visites décisives, regroupées. C’est la différence entre suivre un prix et le construire ; au Cap-Ferrat, où les grandes ventes se concluent avant toute annonce, c’est aussi ce qui permet d’offrir ferme le jour où une adresse sort.