La capacité d’emprunt d’un non-résident : décote sur les revenus en devise, taux d’effort et reste à vivre

Premier filtre : la conversion, puis la décote

Vos revenus sont convertis en euros au cours du jour de l’étude. Jusque-là, rien de surprenant. Puis la banque applique une décote, c’est-à-dire qu’elle ne retient qu’une fraction de cette contre-valeur, pour se protéger d’une baisse de votre monnaie pendant toute la durée du prêt. Cette décote est une pratique interne, pas une règle légale : elle va de 10 % pour une devise stable comme le franc suisse à 30 % pour une monnaie volatile, et chaque établissement a sa grille.

C’est le filtre le plus violent parce qu’il est invisible. Un salaire qui vaut 7 000 euros une fois converti n’entre dans le calcul que pour 5 600 euros avec une décote de 20 %. Tout ce qui suit se calcule sur ce dernier chiffre.

Deuxième filtre : le taux d’effort à 35 %

Depuis le 1er janvier 2022, la décision du Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise. La règle vaut pour tout emprunteur, résident ou non. Le calcul est simple : la somme de toutes vos charges de crédit ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets retenus.

Le mot qui compte est « toutes ». Entrent dans le total : la mensualité du prêt demandé, son assurance, vos crédits en cours dans votre pays de résidence convertis en euros, un loyer si vous êtes locataire, les pensions que vous versez. Un prêt immobilier sur votre résidence à Londres ou à Genève pèse dans le calcul exactement comme s’il était français.

Reprenons l’exemple. Revenus retenus après décote : 5 600 euros. Plafond de charges : 35 %, soit 1 960 euros par mois. Vous remboursez déjà 400 euros de crédit automobile : il reste 1 560 euros par mois pour le nouveau prêt, assurance comprise. Si l’assurance représente 160 euros, la mensualité de crédit proprement dite plafonne à 1 400 euros. C’est ce chiffre, et lui seul, que le simulateur de mensualité convertit en capital selon la durée et le taux du moment.

Troisième filtre : le reste à vivre

Le taux d’effort est un plafond réglementaire ; le reste à vivre est un plancher bancaire. Après paiement de toutes les charges de crédit, il doit rester chaque mois une somme jugée suffisante pour vivre, et cette somme dépend de la composition du foyer et du coût de la vie du pays de résidence. Une famille de quatre personnes à Singapour ou à New York se voit appliquer un reste à vivre bien plus élevé qu’un célibataire à Lisbonne.

C’est ici que des revenus confortables donnent parfois une capacité décevante : la décote a réduit le revenu, le taux d’effort a plafonné les charges, et le reste à vivre, calculé sur un coût de la vie élevé, mange ce qui restait de marge.