Obtenir un prêt immobilier en France quand on réside à l’étranger : conditions, apport, délais, banques

Quels risques un emprunteur non-résident porte-t-il vraiment ?

Trois, et aucun ne se voit le jour de la signature. Le change, qui déplace votre mensualité réelle sans que le prêt bouge. Le calendrier, qui peut faire tomber la promesse si la condition de prêt expire avant l’offre. Et la distance, qui transforme un incident administratif banal en dossier bloqué pendant des semaines.

Quel apport faut-il, et pourquoi plus qu’un résident ?

Aucun texte ne fixe d’apport minimal. Le chiffre vient de la banque, qui couvre par l’apport ce qu’elle ne peut pas saisir facilement : un emprunteur installé à l’étranger, des revenus qu’elle ne peut pas saisir sur un compte français, un bien qu’elle devra revendre seule en cas de défaut. Plus le pays de résidence et la devise sont éloignés de la zone euro, plus l’apport demandé monte.

Revenus en devise, prêt en devise : comment la banque lit-elle votre argent ?

C’est le point le moins compris, et celui qui explique la plupart des refus. La banque ne prend pas vos revenus tels quels : elle les convertit en euros au cours du jour, puis elle leur applique une décote pour se protéger d’une baisse de la devise pendant vingt ans. Selon l’établissement et la monnaie, cette décote va de 10 à 30 %. Un salaire de 100 000 dollars n’entre donc pas dans le calcul pour sa contre-valeur en euros, mais pour 70 à 90 % de celle-ci.

Le taux d’effort de 35 % se calcule ensuite sur ce montant décoté, en y intégrant vos crédits en cours dans votre pays de résidence, votre loyer si vous êtes locataire, et l’assurance du nouveau prêt. Les banques regardent aussi le reste à vivre, c’est-à-dire ce qui demeure chaque mois une fois toutes les charges payées, en tenant compte du coût de la vie de votre pays. Un revenu confortable à Dubaï ou à Singapour peut ainsi donner une capacité d’emprunt décevante une fois passé au filtre français.

• Salarié en contrat à durée indéterminée ou équivalent local : le profil le plus simple, sur trois bulletins de paie et deux avis d’imposition.
• Indépendant, dirigeant, profession libérale : trois bilans ou déclarations, et la banque retient une moyenne, souvent la plus basse des trois années.
• Revenus variables, primes, actions gratuites : rarement pris à 100 %, parfois écartés, et toujours sur un historique de deux à trois ans.
• Revenus locatifs existants : comptés à 70 % de leur montant, comme pour un résident.
• Revenus exonérés d’impôt dans le pays de résidence : acceptés, mais la banque reconstitue un net et demande des attestations d’employeur détaillées.

La règle est stricte depuis 2016 : une banque française ne peut consentir un crédit immobilier dans une autre monnaie que l’euro que si, au moment de la signature, vos revenus ou votre patrimoine sont principalement dans cette monnaie. Elle doit alors vous informer du risque de change et vous garantir une possibilité de conversion en euros. C’est l’article L313-64 du Code de la consommation, écrit après les prêts en francs suisses qui avaient ruiné des emprunteurs français.

En pratique, la question ne se pose vraiment que pour les revenus en francs suisses, que quelques établissements frontaliers acceptent de prêter tels quels. Pour tous les autres, le prêt est en euros, et le risque de change se loge ailleurs : dans les mensualités que vous paierez pendant vingt ans avec un salaire dans une autre monnaie. Un dollar ou une livre qui baisse de 15 % renchérit vos mensualités d’autant. Cela ne se couvre pas par la banque, mais par la façon dont vous dimensionnez le prêt : emprunter moins que le maximum autorisé, c’est se donner cette marge.

Quelles banques prêtent aux non-résidents, et lesquelles refusent ?

Le marché se divise en trois familles, et savoir dans laquelle frapper évite des semaines perdues. Les grandes banques de réseau prêtent aux non-résidents, mais seulement à travers leurs pôles spécialisés, jamais par une agence de quartier : un dossier déposé au mauvais guichet est refusé par défaut. Les banques privées et les établissements à vocation patrimoniale accueillent volontiers les profils étrangers, contre un ticket d’entrée et des placements. Les filiales françaises de groupes étrangers, enfin, connaissent les revenus de leur pays d’origine et les lisent sans décote excessive.

Deux catégories d’emprunteurs rencontrent des portes fermées. Les personnes américaines, citoyens ou résidents fiscaux des États-Unis, sont écartées par une partie des établissements depuis l’entrée en vigueur de l’accord FATCA en 2014, à cause des obligations déclaratives qu’il impose aux banques : il reste des établissements ouverts, mais ils se comptent. Et les résidents de pays soumis à une vigilance renforcée au titre de la lutte contre le blanchiment voient leur dossier passer par un examen de conformité long, parfois sans issue.

Quelles garanties et quelle assurance la banque exige-t-elle ?

Tout crédit immobilier en France est garanti, soit par une sûreté sur le bien, soit par la caution d’un organisme spécialisé. Pour un résident, la caution l’emporte le plus souvent parce qu’elle coûte moins cher et se restitue en partie à la fin. Pour un non-résident, les organismes de caution refusent fréquemment le dossier, et la banque revient à la sûreté réelle.

L’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, mais aucune banque ne prête sans elle. Elle couvre le décès, la perte totale d’autonomie et, selon le contrat, l’incapacité de travail. C’est souvent elle qui fait ou défait un dossier de non-résident, pour une raison simple : les assureurs excluent ou surprennent certains pays de résidence, certaines professions exercées à l’étranger et certains déplacements.

• La délégation d’assurance est un droit : vous pouvez choisir un assureur autre que celui de la banque, à garanties équivalentes, et certains assureurs se sont spécialisés dans les expatriés.
• Depuis la loi Lemoine de 2022, le contrat se résilie à tout moment, sans frais, pour un contrat équivalent : un non-résident mal assuré au départ peut corriger le tir après la signature.
• Le questionnaire médical est supprimé quand la part assurée n’excède pas 200 000 euros par emprunteur et que le prêt s’achève avant le soixantième anniversaire : au-delà, les formalités médicales se font à distance, avec des examens réalisés dans le pays de résidence et traduits.
• Le coût de l’assurance entre dans le taux d’effort et dans le taux annuel effectif global : une surprime pour pays de résidence peut, à elle seule, faire franchir le taux d’usure.

Quelles sont les erreurs qui font échouer un dossier ?

1. Chercher le bien avant d’avoir un accord de principe. On signe un compromis sur un budget imaginaire, et la condition suspensive tombe faute d’offre dans le délai.
2. Déposer le dossier dans une agence de quartier. Les non-résidents relèvent des pôles spécialisés ; ailleurs, la réponse est non par défaut.
3. Compter ses revenus au cours du jour sans décote. La capacité d’emprunt réelle est de 10 à 30 % plus basse que celle que l’on calcule seul.
4. Faire arriver l’apport d’un compte tiers ou d’un compte joint à la dernière minute. Le virement déclenche des vérifications d’origine des fonds qui ne tiennent pas dans le calendrier.
5. Négliger l’assurance jusqu’à l’offre. Une surprime ou une exclusion liée au pays de résidence se découvre alors trop tard, parfois au-delà du taux d’usure.
6. Accepter une condition suspensive d’un mois. C’est le minimum légal, pas un délai réaliste pour un non-résident : quarante-cinq à soixante jours se négocient.

Ce que Home Select organise autour de votre financement

Un financement de non-résident fait travailler quatre métiers qui ne se connaissent pas : un courtier pour monter et négocier le crédit, une banque pour l’accorder, un assureur pour couvrir l’emprunteur, un notaire pour inscrire la garantie et recevoir les fonds, souvent un spécialiste du change en plus. Home Select les fait travailler dans le bon ordre, parce que le calendrier de la recherche et celui du prêt sont le même : aucune offre d’achat ne part sans accord de principe.

Dès le cadrage de votre recherche, nous vous présentons un courtier immatriculé à l’ORIAS et habitué à votre pays de résidence. C’est lui qui monte le dossier, choisit les banques, négocie et vous conseille sur le crédit, sous sa propre responsabilité : Home Select n’est pas intermédiaire en opérations de banque et ne compare aucune offre. Nous restons à côté de vous pendant l’instruction, nous relançons quand un délai glisse, et nous calons la date de signature chez le notaire sur une offre de prêt acceptée, pas sur un espoir.