Rapatrier le prix d’une vente en France : l’impôt retenu, le représentant fiscal et le moment de convertir

Qui calcule l’impôt, et quand ?

Le notaire, au moment de la vente, et il le paie pour votre compte. C’est une particularité française qui surprend souvent : l’imposition de la plus-value immobilière d’un non-résident ne fait pas l’objet d’une déclaration ultérieure que vous rempliriez tranquillement, elle est liquidée et prélevée à la source, sur le prix, avant que quoi que ce soit ne vous parvienne.

Le calcul tient compte du prix d’achat, des frais et travaux admis, et de la durée de détention, qui ouvre des abattements croissants. Deux ventes au même prix peuvent donc laisser des nets très différents selon la date d’acquisition et la qualité des justificatifs conservés.

Pourquoi les justificatifs valent de l’argent

Parce qu’ils réduisent la base imposable, et qu’ils doivent exister sous une forme admise.

Les factures de travaux, en particulier, ne se retrouvent pas après coup. Un chantier payé dix ans plus tôt, sans facture conservée, se traite comme s’il n’avait pas eu lieu. C’est une raison, parmi d’autres, de conserver un dossier propre pendant toute la durée de détention plutôt que de le reconstituer au moment de vendre.

Ce réflexe rejoint celui de l’achat : le dossier qui documente l’origine des fonds à l’entrée est le même qui, des années plus tard, servira à établir le prix de revient à la sortie.

Le représentant fiscal : qui, quand, pourquoi

Lorsque le vendeur réside hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen, la loi peut imposer la désignation d’un représentant fiscal accrédité, qui répond de l’impôt devant l’administration. Des cas de dispense existent, tenant notamment au prix de vente et à la durée de détention.

Deux choses à savoir. La première est que cette désignation prend du temps et qu’elle se rémunère, souvent en pourcentage du prix : elle entre donc dans le calcul du net. La seconde est qu’elle se déclenche tôt, et qu’un vendeur qui découvre l’obligation quinze jours avant l’acte décale sa signature.

Posez donc la question au notaire dès la mise en vente, en lui indiquant votre pays de résidence fiscale. Sa réponse tient en une phrase et elle change votre calendrier.

Le décompte du notaire, ligne par ligne

Le jour de l’acte, le notaire établit un décompte qui part du prix et arrive au net. S’en retranchent, selon les cas : le capital restant dû sur un prêt garanti par le bien, avec les frais de mainlevée de l’hypothèque ; l’impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux ; la rémunération du représentant fiscal quand il est requis ; les sommes dues au syndicat des copropriétaires.

Demandez ce décompte en projet avant la signature, et faites-le relire par votre conseil : c’est le seul document qui dit ce qui arrivera réellement sur votre compte, et c’est sur lui, pas sur le prix, que se règlent le change et le calendrier du rapatriement.