La succession d’un bien en France pour un non-résident : loi applicable, donation, droits, délais

Que devient un bien français au décès d’un non-résident ?

Deux lois se superposent, et les confondre coûte cher. La loi de la succession (qui hérite, dans quelles parts) : en principe celle de la nationalité du défunt, et un ressortissant d’un État de l’Union européenne peut choisir expressément la loi de sa nationalité dans un testament, ce que le règlement européen 650/2012 organise. La loi de l’immeuble enfin : pour certains actes sur le bien lui-même, le droit français s’applique parce que le bien est en France. Les droits français, eux, frappent les immeubles français, où que demeurent les héritiers : c’est la règle de territorialité, tempérée par les conventions fiscales contre la double imposition.

Comment se déroule une succession immobilière depuis l’étranger ?

Le déroulé suit un ordre que le notaire tient. L’acte de décès obtenu, les héritiers s’identifient (actes d’état civil, éventuellement un acte de notoriété établi par le notaire français) ; ils optent, dans les formes, entre acceptation pure et simple, acceptation à concurrence de l’actif ou renonciation, l’option pouvant être différée de quatre mois. La déclaration de succession part dans les six mois. Puis la propriété se matérialise : une attestation de propriété immobilière est publiée au fichier immobilier, les comptes du défunt sont apurés, et la famille choisit : conserver en indivision, vendre, ou partager. Pendant tout ce temps, le bien, lui, continue d’exiger son entretien.

1. Acte de décès, identification des héritiers, éventuelle attestation de notoriété par le notaire.
2. Option des héritiers : accepter, accepter à concurrence de l’actif, ou renoncer (délai possible de quatre mois).
3. Déclaration de succession dans les six mois, droits liquidés selon le barème par lien de parenté.
4. Attestation de propriété immobilière publiée ; le bien sort du patrimoine du défunt.
5. Décision de la famille : indivision, vente ou partage ; en parallèle, le bien reste entretenu et assuré.

À quelles conditions transmettre de son vivant ?

Transmettre du vivant se fait par donation, en pleine propriété ou démembrée (usufruit d’un côté, nue-propriété de l’autre), chaque formule obéissant à ses règles de fond et de forme, l’acte notarié étant obligatoire pour un immeuble. Les droits de donation suivent les mêmes barèmes que la succession, avec le même abattement de 100 000 euros par enfant par période glissante de quinze ans : donner tôt, c’est donner deux fois sous deux abattements. La détention en société enfin déplace la transmission (on transmet des parts), sans la dispenser de droits ni de formalités.

Combien coûte une succession ou une donation immobilière ?

Trois flux se superposent, et aucun ne se ressemble. Les droits de mutation à titre gratuit (succession ou donation), calculés sur la part reçue selon le barème par lien de parenté, après abattements : 100 000 euros par enfant, des montants propres au conjoint survivant et aux frères et sœurs dans les cas prévus. Les frais d’acte : émoluments du notaire tarifés par décret, débours et formalités. Et le passif éventuel du bien : des charges courantes qui continuent pendant que la succession se déroule.

Quels délais pour déclarer, opter, vendre ?

Trois horloges rythment la succession. L’option des héritiers : possible après quatre mois d’exigibilité, l’héritier qui ne s’est pas prononcé est réputé accepter. La déclaration : six mois à compter du décès pour déposer, les droits se payant en même temps, avec des possibilités de paiement différé ou fractionné pour les immeubles. Vendre pendant l’indivision se peut, à l’unanimité sauf autorisation ; c’est une négociation de famille que le notaire encadre.

Comment les héritiers à l’étranger font-ils, concrètement ?

Depuis l’étranger, chaque geste de la succession se fait à distance ou presque : actes d’état civil demandés aux autorités compétentes, mandat donné à un notaire français ou à l’un des héritiers pour signer, déclaration déposée en ligne, droits payés par virement. La convention fiscale entre la France et le pays de résidence des héritiers décide de la double imposition : crédit d’impôt en France ou à l’étranger, selon ce qu’elle prévoit. Et pendant que les papiers avancent, quelqu’un doit ouvrir le courrier, payer le syndic et visiter le bien : c’est le poste de la conciergerie.