La déclaration d’occupation : l’obligation que les propriétaires qui vivent à l’étranger ignorent
C’est une obligation récente, silencieuse et purement déclarative, et c’est pour cela qu’elle passe à travers : depuis 2023, tout propriétaire d’un logement en France déclare à l’administration fiscale qui l’occupe et à quel titre. Un propriétaire qui vit à l’étranger la découvre souvent par un avis d’imposition inattendu. Ce dossier dit ce qu’elle commande, qui la fait, et quand l’actualiser.
Par Jean Mascla, fondateur de Home SelectMis à jour le · 5 min de lecture
Ce que la déclaration détermine
Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, l’administration ne sait plus, par le seul jeu des avis, qui occupe quoi. La déclaration d’occupation comble ce trou : elle indique, local par local, s’il est occupé par le propriétaire, loué, prêté, vacant, et depuis quelle date.
C’est elle qui décide quelle taxe vous sera adressée, et la conséquence n’est pas mince pour un propriétaire non résident. Un logement meublé et prêt à être habité, occupé quelques semaines par an, est une résidence secondaire : il relève de la taxe d’habitation correspondante, que la commune peut majorer de 5 à 60 % en zone tendue. Un logement vide de meubles et inoccupé depuis plus d’un an en zone tendue relève au contraire de la taxe sur les logements vacants, à 17 % de la valeur locative la première année puis 34 %.
Ces deux régimes se ressemblent de loin et ne se ressemblent pas du tout à l’arrivée. Sans déclaration, l’administration tranche sur les éléments dont elle dispose, et l’erreur se corrige ensuite par réclamation, pièces à l’appui, depuis l’étranger. Autant la faire.
Qui déclare, et comment
L’obligation vise tout propriétaire de locaux d’habitation situés en France, qu’il soit particulier ou société, résident ou non. L’usufruitier déclare pour le bien démembré, et en indivision chaque indivisaire peut déclarer pour le compte de tous.
La déclaration se fait en ligne, dans l’espace du propriétaire sur le site de l’administration fiscale, à la rubrique consacrée à la gestion des biens immobiliers. Chaque local y figure déjà, avec ses références cadastrales, et il suffit de confirmer ou de corriger la situation d’occupation et, le cas échéant, l’identité de l’occupant et le montant du loyer.
Un propriétaire non résident qui n’a pas encore d’espace en ligne le crée avec son numéro fiscal, celui qui figure sur le premier avis de taxe foncière. C’est le même identifiant qui sert ensuite à consulter et à payer les taxes locales depuis l’étranger.
Quand l’actualiser
La déclaration n’est pas annuelle au sens d’un formulaire à renvoyer tous les ans : une fois la situation déclarée, elle se reconduit tacitement. Ce qui déclenche une nouvelle déclaration, c’est le changement, et il faut la faire avant la date limite fixée chaque année par l’administration, traditionnellement au début de l’été.
Nîmes, Occitanie
Les changements qui obligent à redéclarer
Les situations qui constituent un changement sont plus nombreuses qu’on ne croit :
l’arrivée ou le départ d’un locataire, et la modification du loyer ;
le passage d’une résidence secondaire meublée à un logement vidé de ses meubles, qui bascule le bien d’un régime de taxation à l’autre ;
la mise à disposition gratuite à un proche, qui reste à déclarer ;
la vente du bien, et l’acquisition d’un nouveau.
La remise en location après travaux entre aussi dans la liste, ce qui en fait l’une des dernières étapes à ne pas oublier lorsqu’un chantier s’achève.
Pourquoi c’est un sujet de veille, et pas seulement de comptable
Cette obligation se rattache à la surveillance du bien pour une raison pratique : personne ne peut déclarer correctement une situation d’occupation qu’il ne connaît pas. Un logement qu’on croit vide et qu’un proche occupe ponctuellement, un locataire parti sans préavis formalisé, des meubles retirés lors d’un déménagement sans que le propriétaire le sache, et la déclaration devient fausse sans mauvaise foi.
C’est la même logique qui commande de savoir dater précisément l’état d’un bien lorsqu’un dommage survient, sujet traité dans la marche à suivre en cas de sinistre à distance. Dans les deux cas, ce qui protège le propriétaire, ce sont des constats réguliers et horodatés plutôt qu’un souvenir.
Ce que Home Select organise pour votre déclaration d’occupation
Home Select n’est pas conseil fiscal, et c’est pour cela que la question se pose tôt : avant l’offre, nous vous présentons un avocat fiscaliste ou un expert-comptable habitué aux propriétaires qui vivent dans votre pays, pour que la façon d’acheter et de détenir soit décidée en connaissance de cause.
Après la signature, vous savez qui tient chacune de vos obligations françaises : le conseil pour les déclarations, le représentant fiscal quand il est exigé, la conciergerie pour le courrier. Chacun agit sous sa propre responsabilité ; notre rôle est que vous sachiez, avant de signer, ce que le bien vous coûtera chaque année.
Questions fréquentes
Qui doit faire cette déclaration ?
Tout propriétaire de locaux d’habitation en France, particulier ou société, résident ou non, y compris l’usufruitier et l’indivisaire. Elle se fait dans l’espace en ligne du propriétaire sur le site de l’administration fiscale, rubrique de gestion des biens immobiliers. Un propriétaire non résident qui n’a pas encore d’espace en ligne le crée avec son numéro fiscal, adressé lors du premier avis de taxe foncière.
Faut-il la refaire chaque année ?
Seulement en cas de changement. Une fois la situation déclarée, elle est reconduite tacitement : c’est le changement d’occupant, de nature d’occupation ou de loyer qui déclenche une nouvelle déclaration, à faire avant la date limite annuelle fixée par l’administration, traditionnellement au début de l’été. Une vente, une mise en location, un départ de locataire ou le passage d’une résidence secondaire à un logement vide sont des changements.
Que risque-t-on à ne pas la faire ?
Une amende forfaitaire par local, et surtout un avis d’imposition établi sur une situation supposée. C’est le second risque qui coûte le plus : faute de déclaration, l’administration peut traiter un logement meublé peu occupé comme un logement vacant, ou l’inverse, et adresser une taxe qu’il faut ensuite contester par réclamation, pièces à l’appui, depuis l’étranger.
Que détermine la déclaration d’occupation ?
Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, l’administration ne sait plus, par le seul jeu des avis, qui occupe quoi. La déclaration d’occupation comble ce trou : elle indique, local par local, s’il est occupé par le propriétaire, loué, prêté, vacant, et depuis quelle date.
Comment faire la déclaration d’occupation depuis l’étranger ?
L’obligation vise tout propriétaire de locaux d’habitation situés en France, qu’il soit particulier ou société, résident ou non. L’usufruitier déclare pour le bien démembré, et en indivision chaque indivisaire peut déclarer pour le compte de tous.
Pourquoi une déclaration d’occupation peut-elle devenir fausse sans mauvaise foi ?
Cette obligation se rattache à la surveillance du bien pour une raison pratique : personne ne peut déclarer correctement une situation d’occupation qu’il ne connaît pas. Un logement qu’on croit vide et qu’un proche occupe ponctuellement, un locataire parti sans préavis formalisé, des meubles retirés lors d’un déménagement sans que le propriétaire le sache, et la déclaration devient fausse sans mauvaise foi.
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