L’IFI du non-résident : seuil de 1,3 million, assiette française, dettes déductibles, barème et déclaration

Pourquoi l’IFI touche-t-il les propriétaires domiciliés à l’étranger ?

La logique de l’impôt est territoriale. Un contribuable domicilié en France y est imposé sur l’ensemble de son patrimoine immobilier, où qu’il se trouve. Un contribuable domicilié hors de France n’est imposé que sur son immobilier français : peu importent votre nationalité, la durée de vos séjours ou la devise de vos revenus, le rattachement qui compte est le domicile fiscal. C’est d’ailleurs ce même critère qui organise vos obligations déclaratives de revenus en France.

Le déclenchement de l’impôt obéit à un seuil légal, qu’aucun article générique ne peut chiffrer à votre place. Ce seuil s’apprécie au niveau du foyer selon les règles applicables à votre situation, d’abord sur la valeur brute de l’actif immobilier français, puis le calcul de l’impôt s’effectue sur la valeur nette, après prise en compte des dettes déductibles dans les conditions prévues. Deux conséquences pratiques en découlent : estimer son patrimoine chaque année plutôt qu’une fois pour toutes, et documenter la valeur des biens et des dettes au fil de l’eau, car c’est ce dossier qui permettra la déclaration le jour venu.

Que met-on dans l’assiette : biens, parts, dettes ?

Trois familles d’éléments composent l’assiette. Les biens détenus directement, d’abord : tout immobilier situé en France, appartement, maison, terrain, parking ou local, quel que soit son usage, occupé par vous, loué ou vacant, entre pour sa valeur vénale appréciée selon les règles en vigueur. Les parts de sociétés, ensuite : des mécanismes spécifiques font entrer dans l’assiette tout ou partie des droits que vous détenez dans des sociétés dont l’actif est composé d’immobilier, selon des règles qui diffèrent notamment selon que la société est ou non soumise à l’impôt sur les sociétés. Les dettes, enfin : certaines se déduisent de l’assiette, emprunts contractés pour l’acquisition ou dépenses engagées pour la réparation et l’amélioration du bien, à des conditions strictes d’existence, d’échéance et de rattachement ; en présence de parts de sociétés, les déductions obéissent à des règles distinctes.

La valeur retenue mérite un mot. Elle s’apprécie selon les règles en vigueur, à partir de références de marché, et se prépare : des éléments de comparaison datés, un dossier de valeur par bien, voire une évaluation professionnelle pour les actifs atypiques, constituent la meilleure défense en cas de contrôle. Pour les parts de sociétés, la valeur suit les règles propres à la société, qui ne se confondent pas avec la valeur des biens qu’elle détient. Ces distinctions comptent : ce sont elles qui font varier l’assiette, bien avant tout débat sur le détail des règles.

Le tableau suivant résume les grandes notions et ce qu’elles supposent de trancher avec un conseil.

Quels biens peuvent sortir de l’assiette ?

L’exonération la plus structurante concerne les biens professionnels : les immeubles qualifiés de professionnels par les textes sortent de l’assiette lorsque les conditions sont remplies, notamment quand le bien est affecté à l’activité du propriétaire ou d’une société qui l’exploite. Cette qualification suit des règles précises d’affectation et d’exercice : elle se prépare en amont, rarement après coup.

D’autres mécanismes jouent selon la nature des détentions : abattements prévus par les règles sur certaines catégories de biens, traitement propre aux droits démembrés, l’usufruit et la nue-propriété étant répartis entre leurs titulaires selon des règles dédiées. Enfin, la localisation tranche : seul l’immobilier français entre dans l’assiette du non-résident, ce qui rend le rattachement de chaque bien, et de chaque part de société, décisif. Aucune de ces portes ne s’ouvre sans examen : c’est le travail d’un conseil fiscal partenaire, qui confronte vos détentions aux conditions réelles, année après année.