Acheter un bien en France depuis Israël : fiscalité, financement, succession, séjour
Le lien entre Israël et la France est ancien et va dans les deux sens : des Israéliens achètent à Paris, Nice et Cannes, et beaucoup de personnes installées en Israël conservent ou acquièrent un bien en France. La proximité culturelle, les liaisons aériennes fréquentes et une vie partagée entre les deux pays nourrissent ce marché. Israël est hors Union européenne : la revente peut exiger un représentant fiscal et les prélèvements sociaux s’appliquent au taux plein. Mais deux points jouent en votre faveur : les ressortissants israéliens sont dispensés de visa de court séjour Schengen, et le régime des nouveaux immigrants peut exonérer en Israël certains revenus de source étrangère pendant une décennie. La convention fiscale franco-israélienne évite la double imposition.
Par Jean Mascla, fondateur de Home SelectMis à jour le · 7 min de lecture
Le processus d’achat vu d’Israël
Le notaire français sécurise la vente et le titre. Vous pouvez signer à distance, et l’apostille simplifie la légalisation des documents israéliens.
Ce qui change pour vous
Un notaire unique authentifie la vente et publie le titre, et sécurise les fonds via son compte séquestre.
L’avant-contrat engage les parties, avec un délai de rétractation de dix jours pour l’acquéreur, avant l’acte authentique.
L’apostille permet de faire reconnaître vos documents israéliens sans légalisation consulaire ; une procuration notariée évite le déplacement.
Points de vigilance
Le dépôt de garantie (5 à 10 % du prix) se verse dès le compromis, sur le compte séquestre du notaire.
Anticipez le change shekel contre euro et les délais de virement international.
Prévoyez la traduction des documents nécessaires.
Financer et payer depuis Israël
Le crédit non-résident est accessible, mais beaucoup d’achats de résidence se font comptant ; le change shekel contre euro reste à piloter.
Ce qui change pour vous
Les banques françaises prêtent aux résidents israéliens, généralement avec un apport plus élevé qu’un résident.
Beaucoup d’acheteurs règlent comptant, ce qui déplace l’enjeu vers le transfert des fonds et leur justification d’origine.
Le change du shekel vers l’euro peut faire varier le coût final.
Points de vigilance
Sécurisez votre taux de change entre l’offre et la signature.
Anticipez les contrôles de conformité sur l’origine des fonds pour les montants élevés.
Fiscalité de la détention et régime des nouveaux immigrants
Vos revenus locatifs français sont imposés en France ; la convention franco-israélienne évite la double imposition, et le régime des nouveaux immigrants peut jouer côté israélien.
Ce qui change pour vous
Les revenus locatifs de source française sont imposés en France, avec un taux minimum de 20 % pour les non-résidents, sauf taux moyen inférieur démontré.
Au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net en France, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique.
Si vous êtes un nouvel immigrant en Israël, certains revenus de source étrangère peuvent y être exonérés pendant une décennie ; les revenus de source française restent toutefois imposés en France.
Points de vigilance
La taxe foncière est due chaque année ; une résidence secondaire peut aussi supporter une taxe d’habitation.
Le régime des nouveaux immigrants ne dispense pas de l’imposition française des revenus français.
Les exercices fiscaux français et israéliens ne coïncident pas.
Revente : plus-value et représentant fiscal
Résident hors Union européenne, vous relevez du régime des non-résidents et devez souvent désigner un représentant fiscal accrédité.
Ce qui change pour vous
La plus-value des non-résidents est imposée à 19 %, augmentée des prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention.
Au-delà de 150 000 euros de prix de vente, un résident hors Union européenne doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité.
L’exonération totale est atteinte après 22 ans de détention pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Points de vigilance
Budgétez le coût du représentant fiscal accrédité dès la mise en vente.
Conservez les factures de travaux : elles réduisent la plus-value imposable.
La plus-value française se coordonne avec votre situation israélienne.
Marseille, Provence
Prélèvements sociaux sans affiliation européenne
Résident israélien, vous ne bénéficiez pas de l’exonération réservée aux affiliés d’un régime européen : les prélèvements s’appliquent au taux plein.
Ce qui change pour vous
Les revenus fonciers et plus-values de source française supportent 17,2 % de prélèvements sociaux.
L’exonération de CSG et CRDS, ouverte aux affiliés d’un régime européen, ne s’applique pas à un résident israélien.
Ces prélèvements s’ajoutent à l’impôt et entrent dans la coordination avec la fiscalité israélienne.
Points de vigilance
Intégrez 17,2 % de prélèvements dans vos simulations de rendement.
L’articulation avec la fiscalité israélienne mérite un avis dédié.
Succession : réserve française, pas d’impôt israélien
Le bien français relève du droit français, qui réserve une part aux enfants ; Israël ne prélève pas de droits de succession, ce qui simplifie la fiscalité au décès.
Ce qui change pour vous
La réserve héréditaire française protège les enfants sur le bien situé en France.
Le règlement européen sur les successions permet de choisir par testament la loi de votre nationalité ou de votre résidence.
Israël ne prélève pas de droits de succession : seuls les droits français s’appliquent au bien français, ce qui évite une double imposition successorale.
Points de vigilance
Faites vérifier la cohérence entre vos dispositions israéliennes et le sort du bien français.
L’absence d’impôt successoral en Israël ne supprime pas les droits français.
Le démembrement et la donation sont des outils à calibrer avec un conseil.
Séjour : dispense de visa et règle Schengen
Ressortissant israélien, vous êtes dispensé de visa de court séjour, mais restez limité à 90 jours sur 180 sans titre de long séjour.
Ce qui change pour vous
Les ressortissants israéliens sont dispensés de visa de court séjour dans l’espace Schengen.
Le court séjour reste limité à 90 jours sur toute période de 180 jours.
Pour partager durablement votre vie entre les deux pays, le visa long séjour visiteur lève cette limite.
Points de vigilance
Comptez vos jours sur tout l’espace Schengen, pas seulement en France.
Le visa long séjour exige des justificatifs de ressources et de couverture santé.
Structurer : une vie entre deux pays
SCI et démembrement organisent la détention et la transmission, en tenant compte d’un usage partagé entre la France et Israël.
Ce qui change pour vous
La SCI organise la détention à plusieurs et la transmission progressive des parts, utile pour les familles présentes dans les deux pays.
Le démembrement prépare la transmission tout en conservant l’usage du bien.
Le choix de structure tient compte de l’IFI français et de votre situation israélienne.
Points de vigilance
Ne créez pas de SCI par défaut : l’arbitrage se fait avant l’achat.
Toute structuration franco-israélienne demande un avis des deux côtés.
Questions fréquentes
Ai-je besoin d’un visa pour séjourner dans mon bien en France ?
Pas pour un court séjour : les ressortissants israéliens sont dispensés de visa Schengen, dans la limite de 90 jours sur 180. Au-delà, un visa long séjour est nécessaire.
Le régime des nouveaux immigrants exonère-t-il mes loyers français ?
Il peut exonérer en Israël certains revenus de source étrangère pendant une décennie, mais les revenus de source française restent imposés en France. Un avis dédié est recommandé.
Y a-t-il une double imposition au décès ?
Israël ne prélève pas de droits de succession : seuls les droits français s’appliquent au bien français. La dévolution civile, elle, relève du droit français, sauf choix de loi par testament.
Comment est imposée la plus-value si je revends en résidant en Israël ?
Résident hors Union européenne, vous relevez du régime des non-résidents et devez souvent désigner un représentant fiscal accrédité.
Quels prélèvements sociaux s’appliquent à un résident en Israël ?
Résident israélien, vous ne bénéficiez pas de l’exonération réservée aux affiliés d’un régime européen : les prélèvements s’appliquent au taux plein.
Puis-je emprunter en France en vivant en Israël ?
Le crédit non-résident est accessible, mais beaucoup d’achats de résidence se font comptant ; le change shekel contre euro reste à piloter.
Combien de temps puis-je séjourner dans mon bien en France ?
Ressortissant israélien, vous êtes dispensé de visa de court séjour, mais restez limité à 90 jours sur 180 sans titre de long séjour.
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