Acheter un loft en France : atelier, usine, entrepôt ou plateau transformé

Qu’est-ce qu’un loft ?

Le loft est né à New York dans les années 1960 et 1970, quand des artistes se sont installés dans les étages d’usines et d’entrepôts désertés de SoHo : de grands plateaux, des colonnes de fonte, des fenêtres d’atelier, et aucune cloison. Paris l’a adopté dans les années 1980, dans les cours d’ateliers du faubourg Saint-Antoine, de Bastille et de Montreuil, puis les grandes villes de province, à mesure que leurs quartiers d’industrie se vidaient : les pentes de la Croix-Rousse à Lyon, les chais des Chartrons à Bordeaux, les docks de la Joliette à Marseille.

Le mot n’a aucune définition juridique, et les annonces l’emploient pour trois biens différents. Le loft d’origine, un local d’activité transformé en habitation, avec ses matériaux et son histoire. Le loft de promoteur, un plateau de grand volume dans un immeuble neuf ou restructuré, vendu « esprit loft ». L’atelier d’artiste, enfin, souvent une verrière sur cour dans un immeuble d’habitation, à destination mixte. Ce guide traite des trois, parce que les mêmes questions se posent : la destination, la copropriété, le bâti et le volume.

Où acheter un loft en France ?

Les lofts se trouvent là où l’industrie a laissé des bâtiments et où la ville les a reconquis : les anciens quartiers d’ateliers et d’entrepôts des grandes villes, à quelques minutes du centre. Trois villes concentrent la recherche de Home Select ; Paris et sa petite couronne, qui en comptent le plus, sont servies par homeselect.paris et, sur ce site, par les pages de Montreuil, de Pantin et de Saint-Ouen.

Lyon : la Croix-Rousse, Confluence et Villeurbanne

Les immeubles des canuts, sur les pentes et le plateau de la Croix-Rousse, avec leurs plafonds de quatre mètres bâtis pour les métiers à tisser, sont les lofts d’origine de Lyon ; le quartier de Confluence, les anciens ateliers de Gerland et de Villeurbanne, les imprimeries et garages de la Guillotière ont donné les autres. La page acheter un loft à Lyon décrit ces quartiers, leurs prix et leurs pièges.

Bordeaux : les Chartrons, Bacalan et la Bastide

À Bordeaux, le loft est né dans les chais des Chartrons, les entrepôts de négociants en vin aux voûtes de pierre, puis dans les hangars de Bacalan et des Bassins à flot, et sur la rive droite, à la Bastide, autour de l’ancienne caserne devenue Darwin. Voir acheter un loft à Bordeaux ; les échoppes transformées en lofts de plain-pied sont décrites sur la page acheter une maison à Bordeaux.

Marseille : la Joliette, la Belle de Mai et le Panier

Les docks de la Joliette, les anciennes manufactures de la Belle de Mai, les savonneries et les ateliers du Panier et de la rue de la République ont fait les lofts de Marseille, souvent avec vue sur le port. La page acheter un loft à Marseille décrit ce marché, où la lumière, l’étage et la sécurité de l’immeuble comptent autant que le volume.

Toulouse, Montpellier, Nantes et les autres villes

À Toulouse, les ateliers de brique des faubourgs et les anciens entrepôts de Saint-Cyprien ; à Montpellier, les ateliers du faubourg Boutonnet et les anciens chais de la gare ; à Nantes, l’île de Nantes et ses halles ; à Lille, à Roubaix, à Saint-Étienne, les usines textiles et mécaniques. Home Select y mène la recherche à distance, avec son réseau de partenaires.

Paris et la petite couronne

Paris garde ses cours d’ateliers du XIe, du XXe et du faubourg Saint-Antoine ; la petite couronne a pris le relais, à Montreuil, à Pantin et à Saint-Ouen, dans les anciennes usines et les entrepôts des canaux, dans le secteur Île-de-France. Pour Paris même, Home Select vous reçoit sur homeselect.paris, avec ses chasseurs de l’est parisien.

Combien coûte un loft ?

Aucune statistique publique ne donne le prix d’un loft. Le registre des ventes DVF, publié par l’administration fiscale, le range parmi les appartements quand il est un lot de copropriété, et parmi les maisons quand il occupe un bâtiment entier. La médiane des appartements d’une ville donne donc un repère de marché ; le loft se compare ensuite à ses semblables, dans le même quartier.

Le prix d’un loft se forme sur le volume et la hauteur sous plafond, la lumière, verrières, étage, orientation, l’adresse et le quartier, l’état et la qualité de la transformation, et la destination régulière en habitation. Un loft d’origine restauré avec soin dans un quartier reconquis se négocie au-dessus de la médiane des appartements ; un plateau sombre en rez-de-chaussée sur cour, ou un local dont la destination n’est pas réglée, bien en dessous. Les ventes comparables se cherchent dans le même quartier, loft par loft, sur plusieurs années.

La surface demande une lecture attentive : la surface au sol d’un loft compte les mezzanines, les parties sous verrière et parfois des espaces de moins de 1,80 mètre de hauteur, que la surface Carrez, seule obligatoire dans une copropriété, ne compte pas. Deux lofts annoncés à la même surface peuvent différer d’un tiers ; le prix se compare toujours sur la surface Carrez, puis se corrige par le volume.

Habitation ou atelier : vérifier la destination et l’usage

La première vérification d’un loft est sa destination au regard de l’urbanisme. Un atelier, un entrepôt ou un bureau ne devient une habitation que par un changement de destination, déclaré ou autorisé par un permis, et parfois conditionné : règles de la zone, places de stationnement, accessibilité. Un loft vendu comme habitation alors que le local est resté un atelier au regard de l’urbanisme, ou que les travaux n’ont jamais été déclarés, se finance mal, s’assure mal, se revend mal, et expose l’acquéreur à une régularisation, voire à une remise en état.

Dans une copropriété, le règlement s’ajoute à l’urbanisme : il fixe la destination de l’immeuble et de chaque lot, et peut interdire l’habitation dans un lot d’atelier, ou l’activité dans un lot d’habitation. Un atelier d’artiste à destination mixte permet d’y vivre et d’y travailler ; un local commercial transformé sans modification du règlement peut être contesté. Les documents à lire avant l’offre sont connus, et Home Select les réunit.

• Le permis de construire ou la déclaration préalable du changement de destination, et la déclaration d’achèvement des travaux.
• Le certificat d’urbanisme, le zonage et les règles de la zone, pour un changement de destination encore à faire.
• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division : destination de l’immeuble et du lot, modifications votées.
• La taxe d’habitation ou la taxe foncière, dont la nature du local dit comment l’administration le voit.
• L’attestation d’assurance de l’occupant actuel et, s’il y a lieu, l’avis de la commune sur l’usage.

Copropriété, parties communes et voisins d’activité

La plupart des lofts sont des lots dans une copropriété née de la division d’un site industriel : une cour, un passage, une halle partagés par des habitations, des ateliers encore en activité, des bureaux ou des commerces. Les charges y sont parfois lourdes, verrières et toitures d’usine coûtent à entretenir, et le voisinage d’activités se juge à toute heure, livraisons et bruit compris. Le règlement de copropriété, souvent récent, dit ce que chacun peut faire de son lot et de la cour.

• Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et les travaux votés ou en discussion : toiture, verrières, cour, réseaux.
• Le règlement de copropriété, la destination des lots voisins et les activités autorisées.
• Le montant des charges, le fonds de travaux et le diagnostic technique global s’il existe.
• La régularité des travaux faits dans le lot : mezzanine, cuisine déplacée, ouverture en façade ou en toiture.
• L’accès : une cour fermée, un passage privé, un ascenseur de charge ou un escalier d’usine, et ce que cela change au quotidien.