Acheter une maison de maître en France, en ville, au bourg ou à la campagne

Qu’est-ce qu’une maison de maître ?

La maison de maître est la maison du maître des lieux : celle du propriétaire d’un domaine, du notable d’un bourg, du négociant d’une ville de commerce, du médecin ou du notaire de canton. Bâtie du XVIIIe siècle au début du XXe, elle se reconnaît à son volume régulier, le plus souvent un rectangle de deux étages sous un toit à quatre pans, à sa façade symétrique, porte au centre et fenêtres alignées, à ses hauts plafonds et à ses pièces de réception en enfilade, salon, salle à manger, bureau, ouvertes sur un jardin clos de murs. Les matériaux suivent la région : pierre blonde en Gironde, brique rose à Toulouse, brique et silex en Normandie, calcaire et tuile en Languedoc.

Le mot n’a aucune définition juridique et les annonces l’emploient largement. Trois signes font la vraie maison de maître : une architecture composée, qui a été dessinée et non ajoutée au fil du temps ; des décors d’origine, cheminées de marbre, parquets, moulures, escalier à balustres ; un ensemble clos, jardin, dépendances, communs, mur d’enceinte. L’hôtel particulier, demeure urbaine à cour d’honneur, et le château, demeure de campagne avec ses terres, sont ses deux voisins ; la maison de caractère est la famille qui les réunit tous.

Où acheter une maison de maître en France ?

La maison de maître existe dans toutes les régions, mais elle se vend surtout là où les villes de négoce et les bourgs prospères du XVIIIe et du XIXe siècle ont gardé leur bâti : le Bordelais, le Toulousain et le Sud-Ouest, la Normandie, le Languedoc, la côte atlantique, et les campagnes à moins de deux heures d’une grande ville. Home Select la cherche d’abord dans six terroirs.

Le Bordelais et la Gironde

Autour de Bordeaux, la maison de maître se confond souvent avec la chartreuse, demeure de plain-pied du XVIIIe siècle, longue et basse, au cœur d’un ancien domaine viticole, ou avec la maison de négociant des faubourgs de pierre, Caudéran, le Bouscat, Talence. La page acheter une maison de maître à Bordeaux décrit ces quartiers et l’Entre-deux-Mers, et celle de l’hôtel particulier à Bordeaux les demeures du centre.

Toulouse, Albi et le Sud-Ouest

À Toulouse, la maison de maître est en brique rose, avec un toit de tuile canal à faible pente et une galerie de bois parfois : la maison toulousaine des faubourgs, Saint-Cyprien, les Chalets, Guilheméry, et la maison de maître des coteaux du Lauragais. Voir acheter une maison de maître à Toulouse. Vers Albi et le Tarn, la brique se mêle à la pierre, au milieu de parcs plantés de cèdres.

La Normandie : Étretat, la Côte d’Albâtre et le pays de Caux

La maison de maître normande est de brique et de silex, ou de brique et de pierre, sous un toit d’ardoise à forte pente, derrière une grille et un jardin de hêtres : la maison de villégiature d’Étretat et de la Côte d’Albâtre, la maison de maître des bourgs du pays de Caux, celle des clos-masures. La page acheter une maison de maître à Étretat décrit ce marché ; vers Honfleur et Deauville, la maison de maître côtoie le manoir du pays d’Auge, dans le secteur Normandie.

Nîmes, Uzès, Montpellier et le Languedoc

En Languedoc, la maison de maître est la maison du négociant en vin ou en textile, en pierre calcaire sous un toit de tuile canal : les faubourgs de Nîmes, les villages de l’Uzège autour d’Uzès, les bourgs viticoles entre Montpellier et Béziers, où elle domine la place du village avec son parc et ses platanes. Elle y voisine avec le mas, décrit dans le guide de la maison de caractère.

La côte atlantique : La Rochelle, Royan et la Vendée

De La Rochelle à Royan, la maison de maître est celle des armateurs et des négociants, en pierre blanche, souvent avec une cour sur rue et un jardin sur l’arrière, et celle des bourgs de la Saintonge et de la Vendée, dans le secteur côte atlantique. Les îles en ont peu ; la maison de maître se cherche plutôt sur le continent, à moins d’une demi-heure du bord de mer.

La Bretagne, le Val de Loire et la Bourgogne

La Bretagne a sa maison de maître de granit, dans les villes de négoce comme Vannes et Saint-Malo, à côté de la malouinière ; le Val de Loire et la Bourgogne ont leurs maisons de maître de tuffeau et de pierre, au milieu de parcs, à moins de deux heures de Paris. Home Select y mène la recherche à distance, avec son réseau de partenaires, pour les acquéreurs qui quittent la région parisienne.

Combien coûte une maison de maître ?

Aucune statistique publique ne donne le prix d’une maison de maître. Le registre des ventes DVF, publié par l’administration fiscale, la range parmi les maisons, sans distinguer la maison de négociant de la maison de lotissement. La médiane des maisons d’une commune donne donc un repère de marché ; le dernier dixième des ventes, où se trouvent les grandes maisons, en est un meilleur.

Le prix d’une maison de maître se forme sur l’adresse, le jardin et sa surface, les volumes et les décors conservés, l’état de la toiture et des structures, les dépendances, et la distance à une gare ou à une grande ville. Une maison de 250 à 400 mètres carrés, avec un jardin de quelques milliers de mètres carrés, se compare à ses semblables, pas à la médiane : les ventes comparables se cherchent dans le même bourg ou le même quartier, sur plusieurs années.

Le budget tient en trois lignes. Le prix d’achat, d’abord. La restauration ensuite, qu’un architecte ou un maître d’œuvre chiffre avant l’offre : toiture, façades, menuiseries, réseaux, isolation. L’entretien de chaque année enfin : une grande maison et son jardin coûtent à tenir, et les dépendances, souvent négligées, coûtent plus encore. Le dossier de la bibliothèque sur le budget de rénovation dans l’ancien détaille ces postes.

Que vérifier sur le bâti d’une maison de maître ?

Toiture, charpente et planchers

Le toit à quatre pans d’une maison de maître, en ardoise au nord, en tuile au sud, est son premier poste de dépense : sa réfection se compte en dizaines de milliers d’euros, davantage avec les zingueries et les lucarnes. La charpente se lit depuis les combles, pièce par pièce : flèches, traces d’insectes, assemblages. Les planchers du XIXe siècle, en bois sur solives, portent des charges limitées ; les fissures de façade se lisent surtout dans les régions de sols argileux, où le retrait-gonflement des argiles fait bouger les fondations.

Humidité et murs anciens

Les murs de pierre ou de brique d’une maison ancienne respirent : enduits de ciment, dalles étanches et doublages mal conçus y enferment l’humidité. On lit les remontées capillaires au bas des murs, les infiltrations sous les toitures et derrière les descentes d’eau, la ventilation des caves. Les termites se vérifient dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, le plomb dans les peintures d’avant 1949, l’amiante dans tout bâti d’avant 1997.

Réseaux, chauffage et énergie

Électricité, plomberie, chauffage et assainissement ont souvent été refaits par morceaux. Une maison classée E, F ou G est vendue avec un audit énergétique, qui propose des scénarios de travaux ; sur une maison de maître, l’isolation se conçoit par les combles, les planchers bas et les menuiseries, en gardant les décors des façades et des pièces de réception. Le dossier de la bibliothèque sur la rénovation énergétique dans l’ancien détaille ces choix.

• Toiture, charpente et combles, vus de l’intérieur, avec la date de la dernière réfection.
• Planchers, poutres et escalier : flèches, insectes, charges admissibles.
• Murs et caves : remontées capillaires, infiltrations, enduits, ventilation.
• Réseaux : électricité, eau, assainissement collectif ou individuel, chauffage.
• Décors : cheminées, parquets, moulures, escalier, menuiseries, et leur état.

Patrimoine et urbanisme : que pourrez-vous transformer ?

Peu de maisons de maître sont protégées au titre des monuments historiques, mais beaucoup se trouvent aux abords d’un monument, dans un site patrimonial remarquable ou dans un centre ancien couvert par un règlement de façades : les travaux qui modifient l’aspect extérieur, menuiseries, enduits, toiture, clôture, sont alors soumis à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Le plan local d’urbanisme, lui, dit ce que le jardin permet : une piscine, une extension, une dépendance transformée en logement, une division du terrain.

Deux pièges reviennent. Le premier est la division : une maison de maître divisée en appartements, ou dont le jardin a été vendu par lots, perd l’ensemble qui faisait sa valeur ; avant d’acheter une maison entière, on vérifie que ses dépendances et son jardin sont bien dans le lot vendu. Le second est la régularité des travaux faits : une véranda, une extension ou une dépendance aménagée sans autorisation se régularisent parfois, et parfois pas.

• Le zonage du plan local d’urbanisme, les règles de hauteur, d’emprise et de clôture, et les protections du bâti.
• Les autorisations obtenues pour les travaux récents, et le certificat d’urbanisme pour ceux que vous envisagez.
• Les servitudes : passage, vue, canalisations, mitoyenneté des murs de clôture.
• Le périmètre d’un monument historique ou d’un site patrimonial remarquable, et ses règles.