Acheter un bien en France depuis l’Espagne : fiscalité, financement, succession, séjour
Les résidents espagnols, y compris de nombreux Français expatriés, achètent en France dans les régions frontalières (Pays Basque, Catalogne, Languedoc) et au-delà. La proximité linguistique et l’euro facilitent tout. Le statut de résident de l’Union européenne simplifie l’ensemble : pas de représentant fiscal imposé à la revente, prélèvements sociaux réduits à 7,5 % si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale en Espagne, libre circulation sans limite de séjour, et aucun risque de change puisque la France et l’Espagne partagent l’euro.
Par Jean Mascla, fondateur de Home SelectMis à jour le · 6 min de lecture
L’achat vu d’Espagne
Le notaire français suit un parcours clair, et l’euro évite toute conversion. Vous pouvez signer sur place ou par procuration notariée.
Ce qui change pour vous
Délai de rétractation de 10 jours, puis acte authentique 2 à 3 mois plus tard.
Dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix sur compte séquestre notaire.
Procuration possible chez un notaire en Espagne ou un consulat, apostillée.
Points de vigilance
Vérifier la capacité d’emprunt en France si vos revenus sont en Espagne.
Les clauses du compromis engagent : l’avis d’un notaire partenaire sécurise.
Financer depuis l’Espagne
L’euro élimine le risque de change. Les banques françaises prêtent aux résidents EU, avec un apport habituel de 10 à 20 %.
Ce qui change pour vous
Apport de 10 à 20 % généralement demandé aux non-résidents EU.
Justificatifs de revenus en Espagne acceptés, traduits si nécessaire.
Assurance emprunteur : possible depuis la France, vérifier la couverture transfrontalière.
Points de vigilance
Comparer le taux proposé avec les conditions en Espagne : la concurrence joue.
L’indemnité de remboursement anticipé peut être plafonnée par la loi française.
Fiscalité de détention vue d’Espagne
La convention franco-espagnole est l’une des plus anciennes et des plus claires. L’Espagne taxe via le modelo 721 (patrimoine à l’étranger), avec crédit d’impôt pour l’IFI.
Ce qui change pour vous
Revenus locatifs français imposés à un taux minimum de 20 % (non-résident), avec crédit d’impôt en Espagne via la convention.
IFI au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net en France.
Taxe foncière et taxe d’habitation (résidence secondaire) à prévoir.
Points de vigilance
Déclarer les revenus fonciers français auprès des deux fiscs (France puis Espagne).
L’IFI se déclare chaque année : un conseil en gestion de patrimoine partenaire optimise.
Plus-value à la revente
En tant que résident EU, vous n’êtes pas soumis au représentant fiscal obligatoire sous 150 000 €. L’imposition suit le régime général français.
Ce qui change pour vous
Impôt 19 % + prélèvements sociaux (7,5 % ou 17,2 % selon l’affiliation).
Abattements par année de détention : exonération totale à 22 ans (IR).
Pas de représentant fiscal imposé tant que le prix de vente est sous 150 000 €.
Points de vigilance
Conserver toutes les factures de travaux : elles réduisent la plus-value imposable.
Au-delà de 150 000 €, un représentant fiscal accrédité devient obligatoire.
Saint-Jean-de-Luz, Pays basque
Prélèvements sociaux : le régime EU
Résident EU affilié à un régime de sécurité sociale en Espagne, vous pouvez bénéficier du taux réduit de 7,5 % au lieu de 17,2 %.
Ce qui change pour vous
Taux réduit de 7,5 % (prélèvement de solidarité) si vous détenez un formulaire S1 délivré en Espagne.
L’écart entre 17,2 % et 7,5 % pèse directement sur le revenu net d’une location.
Demande à formuler auprès de l’URSSAF non-résidents (limite de 2 ans rétroactive).
Points de vigilance
Sans S1, c’est le plein taux de 17,2 % qui s’applique sur les loyers et la plus-value.
Le statut peut changer : un suivi annuel évite les mauvaises surprises.
Succession et transmission
Le droit espagnol suit une logique de réserve héréditaire (legítima), proche du droit français. Le règlement européen s’applique.
Ce qui change pour vous
Règlement européen successions (UE 650/2012) : vous pouvez choisir la loi de votre nationalité par testament.
Convention sur les successions entre la France et l’Espagne : éviter la double imposition.
SCI ou démembrement possibles, à calibrer avant la signature.
Points de vigilance
La réserve héréditaire française s’applique si la loi française est choisie.
L’indivision entre héritiers peut bloquer la gestion : structurer en amont.
Séjour et déplacements
Citoyen ou résident EU : libre circulation totale, aucune limite de durée de séjour en France.
Ce qui change pour vous
Aucune limite de jours : vous pouvez séjourner en France toute l’année.
Pas de visa requis : carte nationale d’identité ou passeport suffisent.
Résidence fiscale : attention à ne pas la déplacer involontairement (plus de 183 jours/an).
Points de vigilance
La résidence fiscale s’apprécie globalement (foyer, séjour, intérêts économiques).
Une présence prolongée peut transformer la résidence secondaire en résidence principale côté fiscal.
Structurer la détention
SCI, démembrement, indivision : plusieurs montages existent. Le choix dépend de votre fiscalité en Espagne et de vos objectifs patrimoniaux.
Ce qui change pour vous
SCI : transparente fiscalement en France, mais son traitement en Espagne varie (à vérifier).
Démembrement (nue-propriété / usufruit) : outil d’optimisation IFI et de succession.
Indivision : simple mais peut bloquer la gestion si désaccord entre héritiers.
Points de vigilance
La SCI peut avoir un statut fiscal défavorable en Espagne : vérifier avant.
Le démembrement se décide AVANT l’achat, pas après.
Questions fréquentes
Puis-je signer depuis l’Espagne ?
Oui, par procuration notariée établie chez un notaire en Espagne ou au consulat de France. Le notaire partenaire coordonne la procédure.
Faut-il un représentant fiscal à la revente ?
En tant que résident EU, le représentant fiscal n’est obligatoire que si le prix de vente dépasse 150 000 €. En dessous, vous gérez directement.
La SCI est-elle intéressante en Espagne ?
La SCI est transparente fiscalement en France, mais son traitement fiscal en Espagne dépend de votre situation. Un conseil en gestion de patrimoine partenaire analyse le montage avant l’achat.
Comment est imposée la plus-value si je revends en résidant en Espagne ?
En tant que résident EU, vous n’êtes pas soumis au représentant fiscal obligatoire sous 150 000 €. L’imposition suit le régime général français.
Quels prélèvements sociaux s’appliquent à un résident en Espagne ?
Résident EU affilié à un régime de sécurité sociale en Espagne, vous pouvez bénéficier du taux réduit de 7,5 % au lieu de 17,2 %.
Puis-je emprunter en France en vivant en Espagne ?
L’euro élimine le risque de change. Les banques françaises prêtent aux résidents EU, avec un apport habituel de 10 à 20 %.
Combien de temps puis-je séjourner dans mon bien en France ?
Citoyen ou résident EU : libre circulation totale, aucune limite de durée de séjour en France.
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