France, Portugal ou Espagne : où acheter une résidence secondaire ? Frais, impôts, revente, transmission

Un achat donne-t-il le droit de rester ?

Non, et plus dans aucun des trois pays. Le Portugal a retiré l’immobilier des investissements ouvrant droit à son visa doré en octobre 2023 ; l’Espagne a supprimé le sien en avril 2025 ; la France n’a jamais lié un titre de séjour à un achat immobilier. Un ressortissant hors Union européenne séjourne 90 jours sur toute période de 180 dans l’espace Schengen, quel que soit le pays, et demande un visa de long séjour pour rester davantage : visa visiteur en France, visa D7 au Portugal, visa non lucratif en Espagne, chacun avec ses conditions de ressources.

Le dossier par pays de résidence dit, pays par pays, ce que l’achat change et ce qu’il ne change pas pour le séjour ; les démarches de visa relèvent d’un avocat spécialisé, que Home Select peut présenter.

Climat, accès, saison : trois Suds qui ne se ressemblent pas

La Côte d’Azur et la Provence offrent des hivers doux et une saison qui s’étire d’avril à octobre, avec une vie à l’année dans les villes ; l’Algarve et la Costa del Sol ont des hivers plus lumineux encore et des stations qui vivent surtout l’été. L’accès compte autant que le climat : un aéroport international à proximité, des liaisons directes avec le pays de résidence, une gare TGV. La France en aligne davantage que les deux autres sur ses côtes et dans ses montagnes, des Alpes au Pays basque.

• Vivre à l’année : les grandes villes de la Méditerranée française, Nice, Aix-en-Provence, Montpellier, gardent leurs commerces, leurs écoles et leurs hôpitaux toute l’année.
• Venir par saison : les stations des trois pays ferment une partie de leurs volets l’hiver ; les villages de l’arrière-pays français, Luberon ou Alpilles, restent habités.
• Garder un pied-à-terre urbain : Bordeaux, Lyon ou Annecy se revendent et se louent toute l’année.

Ce que la France offre que les deux autres n’ont pas

La transparence des prix, d’abord. Chaque vente conclue en France est publiée dans la base Demandes de valeurs foncières, adresse par adresse, prix et surface compris : un acquéreur sait ce que l’immeuble voisin s’est vendu avant de faire son offre. Ni l’Espagne ni le Portugal n’ouvrent ainsi leurs registres. Sur cette base, la médiane des appartements atteint 4 900 €/m² à Nice, 4 100 €/m² à Bordeaux et 5 100 €/m² à Annecy ; celle des maisons 6 000 €/m² à Aix-en-Provence et 7 900 €/m² à Biarritz (DVF / DGFiP via data.gouv.fr, millésime octobre 2026, 12 mois à fin juin 2026).

La sécurité de l’acte, ensuite : un seul notaire, responsable sur ses propres deniers, vérifie le titre, les servitudes, l’urbanisme, les diagnostics et les dettes du vendeur avant la signature ; le dépôt de garantie dort sur un compte séquestre. Le marché, enfin : des biens de caractère, bastides, maisons de maître, chalets, hôtels particuliers, en nombre et en profondeur, dont une part se vend sans annonce. Le guide du hors-marché explique comment on y accède.

Comment choisir : six questions avant de trancher

1. L’usage : vivre à l’année, venir par saison, ou garder un pied-à-terre que l’on prête. La réponse écarte déjà une moitié des lieux.
2. La saison : hiver doux ou été long ? Une station qui ferme l’hiver ne convient pas à qui veut y passer Noël.
3. L’accès : combien de vols directs depuis votre pays, combien d’escales, une gare ? Un bien que l’on rejoint mal se visite peu et se revend moins bien.
4. La fiscalité annuelle : taxe d’habitation majorée, revenu fictif espagnol, AIMI portugais, IFI français : faites le calcul sur vingt ans, pas sur l’année de l’achat.
5. La transmission : vos enfants, votre conjoint, la loi de votre nationalité. Ce point décide parfois du pays à lui seul.
6. La revente : un marché profond, des ventes publiées, des acheteurs locaux et internationaux. La liquidité d’un bien se paie moins cher à l’achat qu’à la revente.

Le guide de la résidence secondaire reprend ces questions pour la France, région par région, avec les pièges propres au littoral et à la montagne.

Ce que Home Select fait pour un acquéreur qui choisit la France

Home Select est chasseur immobilier depuis 2011 : la recherche et la négociation sont menées pour le seul compte de l’acquéreur, sur tout le marché et sur les biens hors marché, avec des pré-visites en vidéo et des visites décisives regroupées en un seul voyage. Autour de l’achat, Home Select présente le notaire bilingue, le courtier pour non-résidents, le fiscaliste et le spécialiste du change habitués au pays de l’acquéreur, puis suit la signature à distance jusqu’aux clés.

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