Investir no imobiliário em Marselha

Marselha é o mercado mais contrastado da lista: duas ruas separam por vezes duas realidades de arrendamento. Os estudantes e os jovens ativos sustentam o centro e o 8.º, o arrendamento de curta duração vive na faixa litoral, e a procura durante todo o ano não para com nenhuma estação: segunda cidade de França, universidade, bacia de emprego e porto fazem dela um mercado de arrendamento profundo.

Esta profundidade tem uma contrapartida: nos produtos correntes, a concorrência é viva, e o arrendamento de curta duração, o mais visível, é também o mais regulado. O investimento rentável em Marselha não se adivinha: calcula-se, encargos e regulamentos incluídos, sobre um imóvel concreto.

Três linhas decidem a viabilidade de uma compra de investimento em Marselha, e nenhuma consta do anúncio. Primeiro o condomínio: os edifícios antigos do centro e do litoral sustentam por vezes recuperações de fachada votadas, coberturas em terraço a refazer, encargos pesados, e as atas das assembleias dizem o que aí vem.

Depois as posturas e os regulamentos: o arrendamento turístico de curta duração vive sob um enquadramento municipal que se aperta, autorizações, registo, mudança de uso, e o regulamento de condomínio pode proibi-lo. Por fim o estado técnico, maresia incluída à beira-mar. Os nossos caçadores orçamentam estas linhas antes da proposta, porque decidem o resultado muito mais do que o preço anunciado.

O centro e o 8.º sustentam a procura durante todo o ano: apartamentos de carácter do Vieux-Port e de Saint-Victor, áreas burguesas do Prado e do Carré d'Or. A faixa litoral, do Roucas aos Goudes, joga noutro registo: a raridade das moradas com vista de mar faz delas valores patrimoniais mais do que produtos de rotação de arrendamento.

Por fim a frente portuária, do Panier à Joliette, oferece áreas reabilitadas e construção contemporânea recente, para uma procura de jovens ativos e de quadros. Para um investidor, a verdadeira questão aí é a diferença entre preço de compra e valor de longo prazo da morada, não uma renda mensal.

Começamos pelo uso, não pelo imóvel: arrendar todo o ano, tentar a curta duração dentro das regras, alojar um filho estudante, aplicar um capital? Cada objetivo leva a bairros e a uma aritmética diferentes. Só depois vem a pesquisa: vendas comparáveis do microssetor, acesso aos imóveis antes do anúncio, orçamentação técnica, negociação.

Num mercado tão contrastado, é a preparação que cria a diferença: a boa compra é aquela cujas atas foram lidas, cujas obras foram orçamentadas e cuja compatibilidade regulamentar foi verificada antes de assinar.