Investir no imobiliário em Aix-en-Provence

Aix é uma das raras cidades do Sul cujo mercado de arrendamento nunca para: 40 000 estudantes, faculdades de direito e de economia, escolas de arte e de engenharia, e uma economia de quadros alimentada pela proximidade do polo do Arbois e de Marselha. Ao contrário do litoral, a cidade arrenda em setembro como em fevereiro: um apartamento bem escolhido não depende da estação.

Esta profundidade de procura tem uma contrapartida: a concorrência é forte nos produtos correntes, e os estúdios do centro histórico arrendam-se com facilidade mas compram-se caro por metro quadrado. O investimento rentável em Aix não se adivinha: calcula-se, encargos incluídos, sobre um imóvel concreto.

Três linhas decidem a viabilidade de uma compra de investimento em Aix, e nenhuma delas consta do anúncio. Primeiro os encargos de condomínio: os edifícios do centro histórico sustentam por vezes elevadores, fachadas classificadas, coberturas comuns, e as atas das assembleias dizem o que aí vem. Depois as obras: em setor salvaguardado, recuperações de fachada e caixilharias passam pelo arquiteto dos monumentos nacionais, com os prazos e os custos que isso implica.

Por fim o certificado energético: a trajetória regulamentar francesa aperta as regras de arrendamento ano após ano, e um imóvel mal classificado arrendar-se-á amanhã de outra maneira, ou deixará de se arrendar. Os nossos caçadores orçamentam estas três linhas antes da proposta, porque decidem o resultado muito mais do que o preço anunciado.

O centro histórico e os arredores das faculdades sustentam a procura estudantil e de jovens ativos: áreas pequenas, edifícios de carácter, arrendamentos durante todo o ano. O Mazarin joga noutro registo: a raridade dos andares nobres faz deles valores de longo prazo, mais do que produtos de rotação de arrendamento.

A coroa, de Éguilles a Venelles, e o campo das bastides respondem a uma procura familiar e internacional, tanto de arrendamento como de compra. Para um investidor, a verdadeira questão aí é a diferença entre o preço de compra e o valor de longo prazo do sítio, não uma renda mensal.

Começamos pelo uso, não pelo imóvel: arrendar todo o ano, alojar um filho estudante, aplicar um capital, preparar uma residência futura? Cada objetivo leva a bairros e a imóveis diferentes, e a uma aritmética diferente. Só depois vem a pesquisa: vigilância sobre as vendas comparáveis do microssetor, acesso aos imóveis antes do anúncio, orçamentação técnica completa, negociação.

Num mercado de Aix onde os preços se mantêm, é a preparação que cria a diferença: a boa compra é aquela cujo condomínio foi lido, cujas obras foram orçamentadas e cuja trajetória de arrendamento foi verificada antes de assinar.