Marseille, Bouches-du-Rhône · Quartier
Acheter au Roucas-Blanc et à Endoume, à Marseille
Le Roucas-Blanc et Endoume forment le sommet du marché marseillais : des villas accrochées à la falaise entre la corniche Kennedy et le vallon des Auffes, des immeubles de standing des années 30 tournés vers les îles du Frioul, et un village derrière le port qui vit à pied. Home Select y cherche pour l’acquéreur seul, hors marché compris, vérifie chaque bien avant l’offre et négocie jusqu’aux clés.
Premier échange confidentiel et sans engagement
Home Select depuis 2011 · 1 200+ acquéreurs accompagnés · 4,8/5 sur Google (130+ avis) · Payés 100 % au succès
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Vivre au Roucas-Blanc et à Endoume
Le quotidien se joue sur la corniche Kennedy, du vallon des Auffes à la plage des Catalans : la marche du matin face au château d’If, les pointus amarrés sous le viaduc, la table du vallon pour qui sait y prendre place. Endoume, derrière, vit en village : ruelles qui montent, commerces de proximité, écoles rejointes à pied, et la basilique Notre-Dame de la Garde qui ferme l’horizon côté terre.
La plage des Catalans est à cinq minutes à pied du bas du quartier, le parc du Pharo à la même distance vers le Vieux-Port. La voiture reste le mode principal pour rejoindre le centre ou l’autoroute du sud ; les bus de la corniche desservent le quartier le long de la mer. Cette dépendance assumée fait partie de l’arbitrage : on vient au Roucas-Blanc pour la vue et le calme, pas pour la densité des transports.
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Le bâti et ce qui se vend au Roucas-Blanc et à Endoume
La villa du Roucas-Blanc est la typologie propre au quartier : une maison de maître ou une villa bel étage des années 20 et 30, posée sur la falaise, jardin en terrasses retenu par des murs de soutènement, pergola et vue pleine mer. Certaines se sont transmises dans les mêmes familles depuis deux générations et se vendent sans annonce, par notaires et réseaux locaux. Les terrasses demandent un entretien réel : étanchéité, mur porteur, escaliers.
Les immeubles des années 30 des avenues derrière la corniche offrent les appartements traversants du quartier : halls en marbre, ascenseurs d’origine souvent refaits, quatre et cinq pièces avec balcon filant et vue dégagée dès le troisième étage côté mer. Côté Endoume, le bâti descend d’un cran : maisons de village rénovées une à une, petits immeubles anciens, rues où les façades ravalées et les façades noircies se côtoient encore, et cet écart se lit dans les prix comme dans les charges de travaux.
Rues et micro-secteurs
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La corniche Kennedy
Les adresses de la corniche elle-même sont rares et disputées : villas et quelques résidences basses posées au plus près de l’eau, la vue sur le château d’If et les îles du Frioul en prime directe. La contrepartie s’appelle embruns, vent et circulation touristique en été : l’isolation phonique et la position des pièces de vie se vérifient à heure de pointe.
- 02
Le vallon des Auffes
Le vallon des Auffes, son port de pointus et ses deux tables, forme l’adresse postale la plus citée du secteur. Les maisons qui l’entourent, sur les pentes du vallon, combinent accès étroit et vue mer ; les biens qui y passent se traitent souvent de gré à gré, entre personnes qui se connaissent.
- 03
Les avenues de standing derrière la corniche
Un cran en retrait de la mer, les avenues du Roucas-Blanc et les rues adjacentes alignent les immeubles années 30 traversants : caves, ascenseurs, halls soignés. Les étages nobles avec vue mer se paient au sommet du relevé marseillais ; les mêmes surfaces côté terre, sans vue mais avec le calme du quartier, se négocient nettement en dessous.
- 04
Le village d’Endoume
Endoume, derrière, garde ses ruelles, ses escaliers et ses maisons de village rénovées pierre par pierre. C’est l’entrée du quartier pour qui veut la mer à dix minutes sans payer l’étage vue mer : deux et trois pièces avec caractère, travaux de ravalement à prévoir sur une partie du bâti, vie de quartier réelle.
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Comment Home Select chasse au Roucas-Blanc et à Endoume ?
Home Select suit le Roucas-Blanc et Endoume rue par rue, avec un cahier des charges écrit qui fixe la vue exigée, l’étage, l’exposition et la tolérance face à la circulation de la corniche. Le réseau de 15 000 partenaires professionnels et les plus de 100 biens hors marché remontés chaque jour donnent accès aux villas que les familles ne confient pas à une annonce, et aux étages vue mer cédés entre initiés. Le chasseur prévisite chaque bien avant de le proposer.
Avant l’offre, le chasseur audite ce qui fait la valeur ou le risque d’un bien de la falaise : murs de soutènement et terrasses, étanchéité des toitures-terrasses, diagnostic de l’humidité marine sur façades et menuiseries, procès-verbaux d’assemblée générale, servitudes de vue et constructibilité du terrain d’en face. Pour l’acquéreur venu de loin, le chasseur ne retient que les biens conformes au cahier des charges : trois visites en moyenne suffisent, et la négociation obtient en moyenne 6 % du prix vendeur.
Trois réflexes de chasseur au Roucas-Blanc et à Endoume
- 01 Protéger la vue avant de la payer
La vue mer du Roucas-Blanc vaut une part du prix, et elle n’appartient à personne. Le chasseur vérifie ce qui peut se construire en face et en dessous : terrain constructible, comble surélevable, destination d’un bien voisin. Une vue protégée par la topographie de la falaise se paie plus cher, et le reste.
- 02 Faire lire les murs de la falaise
Jardins en terrasse, murs de soutènement et escaliers d’accès engagent la responsabilité du propriétaire. Le chasseur mobilise le bon professionnel avant l’offre : fissures, drainage, ancrages. Une terrasse à reprendre se chiffre, puis se négocie.
- 03 Compter la circulation dans le prix
Un même appartement rue côté corniche et côté pente ne vit pas la même vie : embruns, vent, cohue d’été. La seconde visite se programme un dimanche d’été, fenêtres ouvertes, avant de payer le prix de la première.
Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées. Premier échange confidentiel et sans engagement.
Le terrain
Pourquoi un chasseur immobilier au Roucas-Blanc et à Endoume ?
Les meilleures adresses ne s’affichent pas
Sur ce marché, une part des biens recherchés se vend avant publication, entre familles et via notaires et réseaux locaux. Notre réseau de 15 000 partenaires fait remonter plus de 100 biens hors marché chaque jour.
Vous ne visitez que l’essentiel
Chaque piste est vérifiée et chiffrée pour vous avant tout déplacement : 3 visites en moyenne, au lieu de 40, et une offre défendue par Home Select, dossier complet à l’appui (6 % obtenus en moyenne sur le prix affiché).
Le bâti contrôlé avant l’engagement
Diagnostics, copropriété, servitudes, spécificités du bâti local : chaque document est contrôlé avant que vous ne vous engagiez.
Honoraires
Deux offres, payées au succès
- 2,5 % du prix net vendeur
- Offre Exclusive Le service intégral, pour tous les budgets. Minimum 10 000 € TTC.
- 1,5 % du prix net vendeur
- Offre Confidentielle Le même service, dédié aux biens hors marché. Réservée aux projets de 2 M€ et plus.
Home Select est payé 100 % au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
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Questions fréquentes
Acheter au Roucas-Blanc et à Endoume : vos questions
Combien coûte un bien au Roucas-Blanc et à Endoume ?
Le Roucas-Blanc se vend au sommet du marché marseillais, qui s’établit à 3 200 €/m² pour les appartements et 4 600 €/m² pour les maisons en 2025 selon DVF, en hausse de 4 % sur un an. Home Select ne publie pas de prix par quartier : le relevé DVF porte sur la commune. L’essentiel des ventes d’appartements se situe entre 1 600 et 5 100 €/m² : un traversant vue mer du Roucas-Blanc se situe au-dessus de cette fourchette, une maison de village côté Endoume, dans le milieu.
Quels types de biens trouve-t-on au Roucas-Blanc et à Endoume ?
Quatre typologies : la villa sur la falaise avec jardin en terrasses, l’appartement traversant des années 30 avec balcon filant, la maison de village rénovée côté Endoume, et quelques duplex dans les conversions. Les villas complètes sont les plus rares et se traitent souvent hors marché ; les appartements forment l’essentiel des ventes affichées.
Le quartier convient-il à une famille ?
Oui, côté Endoume d’abord : ruelles à échelle d’enfant, écoles et commerces à pied, maisons de village et petits immeubles. Le Roucas-Blanc lui-même est plus réservé : accès en voiture, écoles à rejoindre, mais grands volumes, jardins en terrasses et la plage des Catalans à cinq minutes en descente.
Peut-on faire des travaux sur la falaise ?
Les travaux intérieurs relèvent du règlement de copropriété ou de la maison ; les terrasses, murs de soutènement et accès engagent la sécurité et peuvent requérir une autorisation, au titre du code de l’urbanisme et parfois du code de la construction. Les ravalements sur façade exposée aux embruns se chiffrent avec des entreprises qui connaissent le littoral : le chasseur en obtient deux devis avant l’offre.
Combien de temps faut-il pour acheter, et existe-t-il des biens hors marché ?
Avec Home Select, l’achat se conclut en 45 jours en moyenne, contre 6 mois pour un acquéreur seul, avec 3 visites au lieu de plus de 40. Les biens hors marché sont la règle au Roucas-Blanc : villas transmises entre familles, étages vue mer cédés par réseau. Pour un projet de 2 M€ et plus, l’Offre Confidentielle ne présente que des biens hors marché.
Quels sont vos honoraires à Marseille ?
Home Select, chasseur immobilier à Marseille, facture 2,5 % du prix net vendeur (minimum 10 000 € TTC) avec l’Offre Exclusive, ou 1,5 % avec l’Offre Confidentielle pour les projets de 2 M€ et plus. Home Select ne facture qu’au succès : rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Ce qui se passe ensuite
- Un chasseur lit votre demande et vous répond sous 24 h ouvrées.
- Un premier échange confidentiel : l’usage du bien, le budget réel, les critères non négociables, le calendrier.
- Un cahier des charges écrit, et une recherche lancée dans la semaine. Rien n’est dû tant que vous n’avez pas acheté.
Votre projet à Marseille
Un premier échange confidentiel et sans engagement. Un chasseur vous répond sous 24 h ouvrées.
- 4,8/5
- Sur Google (130+ avis)
- 1 200+
- Acquéreurs accompagnés
- 100 %
- Au succès, rien en amont
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