Obter um crédito à habitação em França vivendo no estrangeiro: condições, entrada, prazos, bancos

Que riscos corre realmente um mutuário não residente?

Três, e nenhum se vê no dia da assinatura. O câmbio, que desloca a sua prestação real sem que o crédito mude. O calendário, que pode fazer cair o contrato-promessa se a condição de crédito expirar antes da oferta. E a distância, que transforma um incidente administrativo banal num processo bloqueado durante semanas.

Que entrada é necessária, e porquê mais do que um residente?

Nenhum texto fixa uma entrada mínima. O número vem do banco, que cobre com a entrada o que não consegue apreender facilmente: um mutuário instalado no estrangeiro, rendimentos que não consegue penhorar numa conta francesa, um imóvel que terá de revender sozinho em caso de incumprimento. Quanto mais o país de residência e a divisa se afastam da zona euro, mais a entrada pedida sobe.

Rendimentos em divisa, crédito em divisa: como lê o banco o seu dinheiro?

É o ponto menos compreendido, e o que explica a maioria das recusas. O banco não toma os seus rendimentos tal como são: converte-os em euros ao câmbio do dia, depois aplica-lhes um desconto para se proteger de uma descida da divisa ao longo de vinte anos. Segundo a instituição e a moeda, esse desconto vai de 10 a 30 %. Um salário de 100 000 dólares não entra portanto no cálculo pelo seu contravalor em euros, mas por 70 a 90 % desse valor.

A taxa de esforço de 35 % calcula-se depois sobre esse montante com desconto, integrando os seus créditos em curso no país de residência, a sua renda se for inquilino, e o seguro do novo crédito. Os bancos olham também para o que resta para viver, isto é, o que fica todos os meses depois de pagos todos os encargos, tendo em conta o custo de vida do seu país. Um rendimento confortável no Dubai ou em Singapura pode assim dar uma capacidade de endividamento dececionante uma vez passado pelo filtro francês.

• Trabalhador por conta de outrem com contrato sem termo ou equivalente local: o perfil mais simples, com três recibos de vencimento e duas notas de liquidação de imposto.
• Independente, dirigente, profissão liberal: três balanços ou declarações, e o banco retém uma média, muitas vezes a mais baixa dos três anos.
• Rendimentos variáveis, prémios, ações gratuitas: raramente contados a 100 %, por vezes excluídos, e sempre com um histórico de dois a três anos.
• Rendimentos de arrendamento existentes: contados a 70 % do seu montante, como para um residente.
• Rendimentos isentos de imposto no país de residência: aceites, mas o banco reconstitui um valor líquido e pede declarações de empregador detalhadas.

A regra é estrita desde 2016: um banco francês só pode conceder um crédito à habitação numa moeda diferente do euro se, no momento da assinatura, os seus rendimentos ou o seu património estiverem principalmente nessa moeda. Deve então informá-lo do risco de câmbio e garantir-lhe uma possibilidade de conversão em euros. É o artigo L313-64 do Código do Consumo, escrito depois dos créditos em francos suíços que arruinaram mutuários franceses.

Na prática, a questão só se coloca realmente para os rendimentos em francos suíços, que algumas instituições transfronteiriças aceitam emprestar tal como são. Para todos os outros, o crédito é em euros, e o risco de câmbio aloja-se noutro lugar: nas prestações que pagará durante vinte anos com um salário noutra moeda. Um dólar ou uma libra que desce 15 % encarece as suas prestações na mesma proporção. Isso não se cobre pelo banco, mas pela forma como dimensiona o crédito: pedir menos do que o máximo autorizado é dar-se essa margem.

Que bancos emprestam a não residentes, e quais recusam?

O mercado divide-se em três famílias, e saber a qual bater à porta evita semanas perdidas. Os grandes bancos de rede emprestam a não residentes, mas apenas através dos seus departamentos especializados, nunca por uma agência de bairro: um processo entregue ao balcão errado é recusado por defeito. Os bancos privados e as instituições de vocação patrimonial acolhem de bom grado os perfis estrangeiros, em troca de um montante mínimo e de aplicações. As filiais francesas de grupos estrangeiros, por fim, conhecem os rendimentos do seu país de origem e leem-nos sem desconto excessivo.

Duas categorias de mutuários encontram portas fechadas. As pessoas americanas, cidadãos ou residentes fiscais dos Estados Unidos, são afastadas por uma parte das instituições desde a entrada em vigor do acordo FATCA em 2014, por causa das obrigações declarativas que impõe aos bancos: restam instituições abertas, mas contam-se pelos dedos. E os residentes de países sujeitos a uma vigilância reforçada no âmbito da luta contra o branqueamento veem o seu processo passar por um exame de conformidade longo, por vezes sem saída.

Que garantias e que seguro exige o banco?

Todo o crédito à habitação em França é garantido, seja por uma garantia real sobre o imóvel, seja pela fiança de uma entidade especializada. Para um residente, a fiança prevalece a maior parte das vezes porque custa menos e restitui-se em parte no fim. Para um não residente, as entidades de fiança recusam frequentemente o processo, e o banco volta à garantia real.

O seguro de vida do crédito não é legalmente obrigatório, mas nenhum banco empresta sem ele. Cobre a morte, a perda total de autonomia e, segundo o contrato, a incapacidade para o trabalho. É muitas vezes ele que faz ou desfaz um processo de não residente, por uma razão simples: as seguradoras excluem ou sobretaxam certos países de residência, certas profissões exercidas no estrangeiro e certas deslocações.

• A escolha de outro seguro é um direito: pode escolher uma seguradora diferente da do banco, com garantias equivalentes, e algumas seguradoras especializaram-se nos expatriados.
• Desde a lei Lemoine de 2022, o contrato rescinde-se a qualquer momento, sem custos, por um contrato equivalente: um não residente mal segurado à partida pode corrigir o tiro depois da assinatura.
• O questionário médico é suprimido quando a parte segurada não excede 200 000 euros por mutuário e o crédito termina antes do sexagésimo aniversário: para além disso, as formalidades médicas fazem-se à distância, com exames realizados no país de residência e traduzidos.
• O custo do seguro entra na taxa de esforço e na taxa anual efetiva global: um sobreprémio por país de residência pode, só por si, fazer ultrapassar a taxa de usura.

Quais são os erros que fazem falhar um processo?

1. Procurar o imóvel antes de ter um acordo de princípio. Assina-se um contrato-promessa com um orçamento imaginário, e a condição suspensiva cai por falta de oferta no prazo.
2. Entregar o processo numa agência de bairro. Os não residentes dependem dos departamentos especializados; noutro lugar, a resposta é não por defeito.
3. Contar os rendimentos ao câmbio do dia sem desconto. A capacidade real de endividamento é 10 a 30 % mais baixa do que a que se calcula sozinho.
4. Fazer chegar a entrada de uma conta de terceiro ou de uma conta conjunta à última hora. A transferência desencadeia verificações de origem dos fundos que não cabem no calendário.
5. Descurar o seguro até à oferta. Um sobreprémio ou uma exclusão ligada ao país de residência descobre-se então demasiado tarde, por vezes para além da taxa de usura.
6. Aceitar uma condição suspensiva de um mês. É o mínimo legal, não um prazo realista para um não residente: quarenta e cinco a sessenta dias negociam-se.

O que a Home Select organiza em torno do seu financiamento

Um financiamento de não residente põe a trabalhar quatro ofícios que não se conhecem: um intermediário de crédito para montar e negociar o empréstimo, um banco para o conceder, uma seguradora para cobrir o mutuário, um notário para inscrever a garantia e receber os fundos, muitas vezes um especialista em câmbio também. A Home Select fá-los trabalhar pela ordem certa, porque o calendário da pesquisa e o do crédito são o mesmo: nenhuma proposta de compra sai sem acordo de princípio.

Logo no enquadramento da sua pesquisa, apresentamos-lhe um intermediário de crédito registado na ORIAS e habituado ao seu país de residência. É ele que monta o processo, escolhe os bancos, negocia e o aconselha sobre o crédito, sob a sua própria responsabilidade: a Home Select não é intermediária de operações bancárias e não compara nenhuma oferta. Ficamos ao seu lado durante a instrução, insistimos quando um prazo escorrega, e marcamos a data da assinatura no notário sobre uma oferta de crédito aceite, não sobre uma esperança.